Tipos de financiamento imobiliário

"Afinal, o que é um financiamento imobiliário?". Financiar nada mais é que pegar dinheiro emprestado de uma instituição financeira, neste caso, especificamente para a compra de um imóvel. A maioria das pessoas não tem capital suficiente para efetuar esse tipo de aquisição à vista, por isso a maneira mais comum de compra é o pagamento da entrada ao vendedor, seguido do depósito de parcelas fixas ao banco que disponibilizou o empréstimo do valor restante. 

Embora seja uma operação simples, existem muitas variáveis que podem tornar a concessão de crédito possível ou não para o seu orçamento. Por exemplo, o imóvel é usado ou novo, está em construção ou na planta? "Isso interfere no valor que conseguirei levantar com o banco?". Com certeza. O financiamento de um imóvel usado cobre de 60% a 80% do valor, já o financiamento de imóveis novos, na planta ou em construção pode cobrir até 90% do valor da residência.

"Mas se o valor do imóvel é fixo, o que varia de banco para banco?". A taxa pelo empréstimo ofertado, também conhecida como juros. Cada instituição financeira tem sua política de emprego dessa tarifa e isso torna a variação bastante relevante 

O que é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?
É a modalidade de financiamento desenvolvida pelo Governo Federal, garantida pelos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Criado e regulamentado pela lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, o sistema rege a maioria dos financiamentos imobiliários do país. Uma operação que corre através do SFH, apresenta as seguintes características:

- o valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de R$750 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal; nos demais Estados, R$650 mil
- o valor máximo de concessão de financiamento é de R$585 mil 
- a parcela não pode comprometer mais que 30% da renda do contratante
- o prazo de quitação da dívida deve ser de até 35 anos (420 meses)
- a compra deve ser feita exclusivamente por pessoa física
- a base de recursos vem da Caderneta de Poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) 
- a taxa de juros pode ser de, no máximo, 12% a.a.
 
O que é Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?
É a modalidade de financiamento desenvolvida pelo Governo Federal que visa suprir as carências do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). Seu sistema é voltado para mutuários com necessidades específicas. Como o risco é maior que do SFH, as instituições financeiras refletem isso nas taxas de juros. Uma operação que corre através do SFI, apresenta as seguintes características:

- não há valor máximo de avaliação do imóvel
- o valor de concessão de financiamento varia de 80% a 90% do valor do imóvel
- não há limite de renda comprometida
- o recurso é proveniente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE)
- a compra pode ser feita exclusivamente por pessoa física ou jurídica
- o prazo de quitação da dívida deve ser de até 35 anos (420 meses), dependendo do agente financeiro escolhido
- a taxa de juros é variável 
 
Como calcular as prestações?
Uma série de itens compõem a parcela do financiamento, quando a operação corre pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH):

- amortização da dívida
- taxas de juros
- taxas de administração
- correção monetária
- seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) 
- seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI)

O que é amortização de parcelas?
As instituições financeiras possuem três sistemas para quitar dívidas de financiamento. São elas SAC, Price e Sacre. Entenda melhor cada uma delas:

- Sistema de Amortização Constante (SAC)
As prestações são decrescentes (taxa de amortização permanece fixa, enquanto os juros diminuem)
- Sistema de Amortização Crescente (Sacre)
As prestações são fixas (taxa de amortização aumenta, enquanto os juros diminuem)
- Sistema Tabela Price
As prestações aumentam gradativamente (taxa de amortização aumenta exponencialmente e os juros diminuem) 
 
O que é o Crédito imobiliário para servidor público?
O governo ampliou o poder de compra dos servidores ativos e inativos, facilitando o acesso ao crédito imobiliário. Funcionários públicos conseguem, pela Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, financiamento com juros a partir de 5% a.a., com possibilidade de amortização em um prazo de até 180 meses. Os recursos estão no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Alguns Estados oferecem programas próprios por meio de bancos conveniados – o Casa Paulista, por exemplo, é destinado para os servidores do Estado de São Paulo.
 
O que é o Programa de Arrendamento Residencial (PAR)?
Voltado para a população de baixa renda, o contrato de arrendamento residencial existiu até 2009, quando foi substituído pelo programa “Minha Casa Minha Vida”. Nele, a família pagaria aluguel por aproximadamente 15 anos e, ao final do período, a casa poderia ser comprada por um valor simbólico. 


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