Financiamento imobiliário: como funciona e como conseguir a melhor taxa

O financiamento imobiliário permite comprar a casa própria pagando o imóvel em parcelas, que podem se estender por até 35 anos. Como o imóvel fica como garantia, as taxas são bem menores que as de outras linhas de crédito. Mas a diferença de custo entre os bancos é grande, e escolher bem pode representar dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.

A Melhortaxa compara gratuitamente as condições de várias instituições para o seu perfil. Veja como funciona.

Quem pode financiar um imóvel

Brasileiros e estrangeiros com residência permanente, maiores de 18 anos, com renda comprovada. A soma da idade com o prazo do financiamento não pode passar do limite definido por cada banco, geralmente em torno de 80 anos.

Seu histórico de crédito influencia as condições: quanto melhor o score e menor o endividamento, maiores as chances de aprovação com taxas menores. É possível compor renda com cônjuge ou familiares para aumentar o valor aprovado.

Quanto do imóvel o banco financia

Em geral, os bancos financiam de 70% a 80% do valor do imóvel. O restante é a entrada, que pode ser paga com recursos próprios e, em muitos casos, com o FGTS. Além disso, a parcela costuma poder comprometer no máximo cerca de 30% da renda familiar.

Não esqueça os custos da compra, que normalmente não entram no financiamento: ITBI (3% do valor do imóvel na cidade de São Paulo), escritura e registro.

SFH ou SFI: qual a diferença

SFH (Sistema Financeiro da Habitação)

Criado em 1964, o SFH financia imóveis residenciais de até R$ 2,25 milhões, teto em vigor desde outubro de 2025. Nele, os juros são limitados a 12% ao ano, e é possível usar o FGTS, desde que o comprador cumpra as regras do fundo.

SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário)

Vale para imóveis acima do teto do SFH e para imóveis comerciais. As condições são negociadas livremente com o banco e o FGTS não pode ser usado.

Posso usar o FGTS?

Sim, no SFH, se você tiver pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando todos os períodos), não tiver outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha e não tiver outro financiamento ativo no SFH. O imóvel deve ser residencial, urbano e estar dentro do teto de R$ 2,25 milhões.

SAC ou Price

• SAC: a amortização é fixa e as parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo. É o sistema mais usado e o que gera menos juros no total.
• Price: as parcelas são fixas (antes da correção pela TR). A primeira parcela é menor, mas o total de juros é maior.

Compare o CET, não só a taxa

O Custo Efetivo Total (CET) inclui a taxa de juros, os seguros obrigatórios (MIP e DFI) e as tarifas. É o único número que permite comparar propostas de bancos diferentes. Duas propostas com a mesma taxa podem ter CET bem diferentes.

Como funciona o financiamento com a Melhortaxa

1. Simulação gratuita no simulador ou pelo WhatsApp.
2. Comparação das condições de várias instituições para o seu perfil.
3. Análise de crédito no banco escolhido, com acompanhamento da nossa equipe.
4. Avaliação do imóvel, assinatura do contrato e registro em cartório.

A Melhortaxa é um comparador independente desde 2013. Não somos banco, não vendemos imóveis e o serviço é gratuito para você.