Aprovação de crédito imobiliário: como o banco analisa e como aumentar suas chances
Antes de financiar um imóvel, o banco faz uma análise de crédito para responder a duas perguntas: você consegue pagar a parcela, e você costuma pagar suas contas em dia? Entender o que pesa nessa análise é o melhor caminho para ser aprovado, no valor que você precisa e com a menor taxa.
Quanto você pode financiar com a sua renda
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Estimativa pelo SAC, juros de 11,5% ao ano + TR, primeira parcela de até 30% da renda, já incluindo uma estimativa dos seguros obrigatórios (MIP e DFI) conforme a idade.
Simulação indicativa. Os seguros são uma estimativa (as taxas reais variam conforme o banco e a seguradora) e as tarifas não estão incluídas. O valor aprovado depende da análise de cada banco.
Renda mínima por valor de imóvel
Renda familiar necessária para financiar 80% do imóvel em 30 anos, pelo SAC, com juros de 11,5% ao ano + TR e primeira parcela de até 30% da renda:
| Valor do imóvel | Valor financiado (80%) | 1ª parcela | Renda mínima |
|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 160.000 | R$ 1.902 | R$ 6.341 |
| R$ 300.000 (ver detalhes) | R$ 240.000 | R$ 2.854 | R$ 9.512 |
| R$ 400.000 | R$ 320.000 | R$ 3.805 | R$ 12.683 |
| R$ 500.000 | R$ 400.000 | R$ 4.756 | R$ 15.854 |
| R$ 600.000 | R$ 480.000 | R$ 5.707 | R$ 19.024 |
| R$ 800.000 | R$ 640.000 | R$ 7.610 | R$ 25.366 |
| R$ 1.000.000 | R$ 800.000 | R$ 9.512 | R$ 31.707 |
| R$ 1.500.000 | R$ 1.200.000 | R$ 14.268 | R$ 47.561 |
Valores sem seguros e tarifas, que aumentam a parcela (veja a tabela por idade abaixo). Com uma entrada maior ou um prazo mais longo, a renda exigida diminui.
A idade muda a parcela: exemplo com um imóvel de R$ 500 mil
Todo financiamento inclui dois seguros obrigatórios: o MIP (morte e invalidez), calculado sobre o saldo devedor e mais caro com a idade, e o DFI (danos ao imóvel), calculado sobre o valor do imóvel. Além disso, a soma da idade com o prazo costuma ser limitada a cerca de 80 anos. Com 20% de entrada (R$ 400 mil financiados), SAC e juros de 11,5% ao ano + TR:
| Idade | Prazo máximo | Parcela sem seguros | Seguros (MIP + DFI) | Parcela completa | Renda mínima |
|---|---|---|---|---|---|
| 18 a 25 anos | 30 anos | R$ 4.756 | R$ 88 | R$ 4.844 | R$ 16.145 |
| 26 a 30 anos | 30 anos | R$ 4.756 | R$ 96 | R$ 4.852 | R$ 16.172 |
| 31 a 35 anos | 30 anos | R$ 4.756 | R$ 108 | R$ 4.864 | R$ 16.212 |
| 36 a 40 anos | 30 anos | R$ 4.756 | R$ 128 | R$ 4.884 | R$ 16.279 |
| 41 a 45 anos | 30 anos | R$ 4.756 | R$ 168 | R$ 4.924 | R$ 16.412 |
| 46 a 50 anos | 30 anos | R$ 4.756 | R$ 228 | R$ 4.984 | R$ 16.612 |
| 51 a 55 anos | 25 anos | R$ 4.978 | R$ 308 | R$ 5.286 | R$ 17.619 |
| 56 a 60 anos | 20 anos | R$ 5.312 | R$ 408 | R$ 5.719 | R$ 19.064 |
| 61 a 65 anos | 15 anos | R$ 5.867 | R$ 568 | R$ 6.435 | R$ 21.449 |
| 66 a 70 anos | 10 anos | R$ 6.978 | R$ 808 | R$ 7.786 | R$ 25.953 |
| 71 a 75 anos | 5 anos | R$ 10.312 | R$ 1.128 | R$ 11.439 | R$ 38.131 |
Seguros estimados: as taxas reais variam conforme o banco e a seguradora e aparecem na proposta formal.
O que o banco analisa
1. Capacidade de pagamento
É o critério principal. A primeira parcela do financiamento não pode comprometer mais do que cerca de 30% da renda bruta familiar. Outras dívidas em andamento, como empréstimos e financiamento de veículo, reduzem a margem disponível. Entenda o comprometimento de renda.
2. Histórico de crédito e score
O banco consulta os birôs de crédito (Serasa, Boa Vista, SPC) e o Sistema de Informações de Crédito do Banco Central. Restrições no CPF, atrasos recentes e muitas dívidas em aberto pesam contra. Não existe um score mínimo oficial: cada banco tem seus critérios, mas quanto melhor o histórico, maiores as chances e melhores as condições. Entenda o score de crédito.
3. Estabilidade e comprovação de renda
Assalariados comprovam com holerites; autônomos e empresários, com extratos bancários e declaração do Imposto de Renda. Renda bem documentada e estável facilita a aprovação. Também é possível compor a renda com cônjuge ou familiares.
4. Idade e prazo
Na maioria dos bancos, a idade do proponente somada ao prazo do financiamento não pode passar de cerca de 80 anos. Quem é mais velho consegue financiar, mas com prazo menor e parcela maior.
5. O imóvel
Além de você, o banco avalia o imóvel: o valor de avaliação, que define quanto pode ser financiado, e a documentação, que precisa estar regular. Um laudo abaixo do preço de compra reduz o valor financiado.
Como aumentar suas chances de aprovação
- Quite ou renegocie dívidas antes de pedir o financiamento e regularize qualquer restrição no CPF.
- Mantenha as contas em dia e o Cadastro Positivo ativo: ele mostra seu bom histórico de pagamentos.
- Organize a comprovação de renda: holerites, extratos e declaração do Imposto de Renda completos e coerentes entre si.
- Some rendas com cônjuge ou familiares para aumentar a capacidade de pagamento.
- Aumente a entrada ou o prazo para reduzir a parcela.
- Use o FGTS, se tiver direito, para compor a entrada.
- Peça uma pré-aprovação antes de escolher o imóvel: você negocia sabendo seu limite. Veja o que é o crédito pré-aprovado.
- Compare vários bancos: os critérios de aprovação variam muito de uma instituição para outra.
As etapas da aprovação
- Simulação e escolha da proposta.
- Análise de crédito: renda, score e histórico, em geral de alguns dias a duas semanas.
- Avaliação do imóvel por um engenheiro indicado pelo banco.
- Análise jurídica da documentação do imóvel e do vendedor.
- Assinatura do contrato e registro no cartório de registro de imóveis.
Documentos para a análise de crédito
- RG e CPF, ou CNH, do proponente e do cônjuge
- Certidão de estado civil e comprovante de residência
- Assalariado: três últimos holerites e extratos bancários
- Autônomo ou empresário: extratos bancários, declaração completa do Imposto de Renda com recibo e, para empresários, contrato social e faturamento
- Aposentado: extrato do benefício e informe anual de rendimentos
E se o crédito for negado?
Uma recusa não é definitiva. Peça ao banco o motivo, corrija o ponto que pesou e tente de novo, de preferência comparando outras instituições, já que cada uma tem critérios próprios. Veja quando e como tentar novamente.
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Perguntas frequentes
Perguntas frequentes
Qual a renda mínima para financiar um imóvel?
Depende do valor do imóvel e do prazo. Como a primeira parcela não pode passar de cerca de 30% da renda familiar, para financiar 80% de um imóvel de R$ 300 mil em 30 anos é preciso uma renda familiar em torno de R$ 9.500, considerando juros de 11,5% ao ano.
Qual o score mínimo para financiar um imóvel?
Não existe um score mínimo oficial: cada banco usa seus próprios critérios, combinando o score dos birôs de crédito com o histórico de relacionamento e a capacidade de pagamento. Quanto mais alto o score, maiores as chances de aprovação e melhores as condições.
Quanto tempo demora a aprovação do crédito imobiliário?
A análise de crédito costuma levar de alguns dias a duas semanas, se a documentação estiver completa. Depois vêm a avaliação do imóvel, a análise jurídica e a assinatura do contrato.
Posso somar a renda com outra pessoa?
Sim. A renda pode ser composta com cônjuge, companheiro ou familiares, que passam a participar do financiamento. Isso aumenta o valor que pode ser aprovado.
Meu financiamento foi negado. O que fazer?
Peça ao banco o motivo da recusa, corrija o ponto que pesou (dívidas, renda insuficiente, documentação) e compare outras instituições: os critérios variam bastante de um banco para outro.
Qual a idade máxima para financiar um imóvel?
Na maioria dos bancos, a soma da idade do proponente com o prazo do financiamento não pode passar de cerca de 80 anos. Quem é mais velho consegue financiar, mas com prazo menor.
A Melhortaxa cobra pela análise?
Não. A comparação e o acompanhamento são gratuitos para você. A Melhortaxa é remunerada pelas instituições parceiras.