Refinanciamento imobiliário: crédito com juros baixos usando seu imóvel como garantia
Quanto você pode obter e quanto vai pagar
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Simulação indicativa com taxa a partir de 1,09% ao mês + IPCA (Tabela Price): as parcelas são corrigidas mensalmente pelo IPCA, não incluído nos valores. Sem IOF, seguros e tarifas. A taxa final depende da análise de crédito e da avaliação do imóvel.
O refinanciamento imobiliário, também chamado de empréstimo com garantia de imóvel ou home equity, permite obter um crédito alto, com prazo longo e juros a partir de 1,09% ao mês + IPCA, bem abaixo dos do empréstimo pessoal, oferecendo um imóvel seu como garantia. Você continua morando no imóvel e usa o dinheiro como quiser.
A modalidade vive um recorde: segundo a Abecip, as concessões somaram R$ 6,67 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 30,9% sobre 2025, com valor médio de R$ 267 mil e prazo médio de 13 anos.
Tabela de parcelas do refinanciamento imobiliário
Parcela mensal inicial por valor de crédito e prazo, com taxa a partir de 1,09% ao mês + IPCA (Tabela Price). As parcelas são corrigidas mensalmente pelo IPCA. Para liberar esses valores, o imóvel precisa valer pelo menos cerca de 1,7 vez o valor do crédito, já que o limite usual é de 60% do valor de avaliação (para R$ 300 mil, um imóvel de R$ 500 mil ou mais).
| Crédito | 10 anos | 15 anos | 20 anos |
|---|---|---|---|
| R$ 100.000 | R$ 1.498 | R$ 1.271 | R$ 1.177 |
| R$ 200.000 | R$ 2.996 | R$ 2.541 | R$ 2.355 |
| R$ 300.000 | R$ 4.493 | R$ 3.812 | R$ 3.532 |
| R$ 400.000 | R$ 5.991 | R$ 5.082 | R$ 4.709 |
| R$ 500.000 | R$ 7.489 | R$ 6.353 | R$ 5.886 |
| R$ 600.000 | R$ 8.987 | R$ 7.623 | R$ 7.064 |
| R$ 800.000 | R$ 11.983 | R$ 10.164 | R$ 9.418 |
| R$ 1.000.000 | R$ 14.978 | R$ 12.705 | R$ 11.773 |
Parcela mensal inicial com taxa a partir de 1,09% ao mês + IPCA (Tabela Price). Valores sem IOF, seguros e tarifas.
Exemplo: um refinanciamento de R$ 300 mil em 15 anos tem parcela inicial de R$ 3.812 por mês, corrigida pelo IPCA. Valores sem IOF, seguros e tarifas.
O que é o refinanciamento imobiliário
Apesar do nome, o refinanciamento não tem a ver com financiar de novo a compra de um imóvel. É um empréstimo em que o imóvel fica em alienação fiduciária como garantia. Por causa dessa garantia, o risco para a instituição é menor, e os juros também.
O imóvel continua no seu nome e você continua usando normalmente. Ele só não pode ser vendido sem a quitação do empréstimo. E desde julho de 2025, com a regulamentação do Marco Legal das Garantias, um mesmo imóvel pode ser usado como garantia em mais de uma operação de crédito.
Quanto dá para conseguir
As instituições liberam até 60% do valor de avaliação do imóvel, conforme a política de cada uma, o tipo de imóvel e o seu perfil de crédito. Um imóvel avaliado em R$ 800 mil pode garantir um crédito de até R$ 480 mil. Na prática, o mercado opera bem abaixo desse limite: em 2026, o crédito médio ficou em torno de 33% do valor do imóvel.
O valor depende do laudo de avaliação feito por um engenheiro indicado pela instituição, e não do preço que o proprietário imagina.
Quem pode fazer o refinanciamento imobiliário
As exigências variam entre as instituições, mas os requisitos mais comuns são:
- Imóvel registrado em seu nome, com matrícula regular no cartório de registro de imóveis. Algumas instituições aceitam imóvel de um familiar, desde que o proprietário concorde e participe do contrato.
- Documentação em dia: IPTU e, em condomínios, taxas condominiais quitados.
- Renda compatível com a parcela: em geral, a parcela não deve passar de cerca de 30% da renda mensal.
- Idade e prazo: a soma da idade do solicitante com o prazo do contrato tem um limite em cada instituição, geralmente em torno de 80 anos.
- Tipo de imóvel: residenciais e comerciais urbanos são os mais aceitos; imóveis rurais e terrenos têm condições específicas.
Quanto custa: refinanciamento x outras linhas de crédito
| Modalidade | Taxa média ao mês | Correção | Prazo |
|---|---|---|---|
| Refinanciamento imobiliário (home equity) | A partir de 1,09% | + IPCA | até 20 anos |
| Consignado para servidores públicos | 1,79% | Taxa prefixada (parcela fixa) | variável |
| Consignado privado | 3,82% | Taxa prefixada (parcela fixa) | variável |
| Empréstimo pessoal tradicional | 6,67% | Taxa prefixada (parcela fixa) | curto e médio |
No refinanciamento, a parcela é corrigida pelo IPCA: com a inflação em torno de 4% a 5% ao ano, o custo total fica perto de 1,7% a 1,8% ao mês. Fontes: Melhortaxa, Banco Central e Abecip, 1º trimestre de 2026.
Para que usar o dinheiro
O valor é depositado na sua conta e o uso é livre. Os usos mais inteligentes são os que reduzem custos ou geram renda:
Trocar dívidas caras por uma só, mais barata
cartão de crédito, cheque especial e empréstimo pessoal custam várias vezes mais que o refinanciamento.
Capital de giro ou expansão do seu negócio
com prazo muito maior que o das linhas empresariais tradicionais.
Reforma ou ampliação do imóvel
que pode inclusive valorizá-lo.
Compra de outro imóvel
como uma casa de descanso ou um imóvel para alugar.
Estudos e despesas planejadas de alto valor
Vantagens e cuidados
Vantagens
Juros muito menores
que os das linhas sem garantia.
Prazos longos
que reduzem o valor da parcela.
Valores altos
proporcionais ao valor do imóvel.
Possível mesmo com restrições no nome
em algumas instituições, graças à garantia real.
Cuidados
- O imóvel é a garantia: em caso de inadimplência prolongada, a instituição pode retomá-lo.
- Bem de família: a proteção contra penhora não impede o próprio proprietário de oferecer o imóvel como garantia.
- Pegue só o que precisa e use o crédito para reduzir custos.
- Compare o CET, e não só a taxa: ele inclui seguros, tarifas e IOF.
- Veja as condições de amortização antecipada: antecipar parcelas reduz os juros.
Mitos e verdades
- "Vou perder o imóvel." Mito, se as parcelas forem pagas: o imóvel continua seu.
- "Só serve para imóvel quitado." Mito: muitas instituições aceitam imóveis ainda financiados.
- "É a mesma coisa que hipoteca." Não exatamente: hoje a garantia é feita por alienação fiduciária. Entenda a diferença.
- "Os juros são altos como os de qualquer empréstimo." Mito: com a garantia, as taxas ficam muito abaixo do crédito pessoal.
Qual o melhor banco para refinanciamento imobiliário
Não existe uma resposta única: a melhor instituição depende do valor do imóvel, da sua renda, do seu histórico de crédito e do prazo desejado. Bancos tradicionais costumam ter processos mais longos; fintechs especializadas em crédito com garantia costumam ser mais rápidas e flexíveis na análise. Veja como funcionam, por exemplo, o refinanciamento de imóvel da Caixa e o refinanciamento de imóvel da Creditas.
O que importa é comparar o Custo Efetivo Total (CET) entre várias instituições para o seu caso. É o que a Melhortaxa faz, sem custo e sem conflito de interesse: não somos banco e não temos produto próprio para vender.
O score de crédito influencia o refinanciamento?
Sim. Além do score dos birôs de crédito, cada instituição usa seus próprios modelos. Quanto melhor o histórico, maiores as chances de aprovação e menores as taxas. Um score mais baixo não impede necessariamente a operação: pode resultar em condições diferentes ou valor liberado menor.
Para melhorar sua pontuação: pague as contas em dia, negocie dívidas em atraso, mantenha o Cadastro Positivo ativo e evite muitos pedidos de crédito em pouco tempo.
Posso refinanciar um imóvel ainda financiado?
Sim, em muitos casos. Parte do novo crédito quita o saldo do financiamento atual e a diferença é liberada para você. Veja como funciona o refinanciamento de imóvel não quitado.
Se o objetivo é apenas pagar menos juros sem pegar dinheiro a mais, a operação adequada é a portabilidade de financiamento imobiliário.
Já tem um empréstimo com garantia de imóvel? Você também pode fazer a portabilidade
A portabilidade vale também para o crédito com garantia de imóvel. Quem contratou em 2025, no pico dos juros, pode levar o saldo para outra instituição com taxa menor. A Melhortaxa verifica quais aceitam o seu contrato e calcula se a troca compensa.
Como funciona o processo
- Simulação e comparação: você informa o valor do imóvel, o valor desejado e o prazo.
- Escolha e documentos: você escolhe a melhor proposta e envia a documentação.
- Análise de crédito: a instituição avalia seu perfil e sua renda.
- Análise jurídica: matrícula, certidões, IPTU e condomínio.
- Avaliação do imóvel: um engenheiro define o valor de garantia.
- Assinatura e registro: contrato registrado no cartório.
- Liberação: o dinheiro é depositado na sua conta.
O processo completo costuma levar de algumas semanas a dois meses, conforme a instituição e a agilidade na entrega dos documentos.
Documentos necessários
Do proprietário
- Documento de identidade e CPF (e do cônjuge, se houver)
- Comprovante de estado civil
- Comprovantes de renda
- Comprovante de residência
Do imóvel
- Matrícula atualizada do cartório de registro de imóveis
- Certidão negativa de débitos de IPTU
- Carnê do IPTU
- Em condomínios, declaração de quitação das taxas condominiais
Casos específicos
Perguntas frequentes
O que é refinanciamento imobiliário?
É um empréstimo em que um imóvel fica como garantia (alienação fiduciária). Por causa dessa garantia, os juros são bem menores que os do crédito pessoal e o prazo é mais longo. O imóvel continua no seu nome e você continua usando normalmente.
Quanto consigo com o refinanciamento?
As instituições liberam até 60% do valor de avaliação do imóvel, conforme a política de cada uma e o seu perfil. Na prática, a média do mercado em 2026 ficou em torno de 33% do valor do imóvel, segundo a Abecip.
Quais são as taxas do refinanciamento imobiliário em 2026?
Nas instituições parceiras da Melhortaxa, as taxas começam a partir de 1,09% ao mês + IPCA, com prazo de até 240 meses. No empréstimo pessoal tradicional, a média é de 6,67% ao mês.
Posso fazer refinanciamento com o nome sujo?
Algumas instituições analisam propostas de pessoas com restrições cadastrais, graças à garantia do imóvel. A aprovação depende da análise de cada instituição.
Posso refinanciar um imóvel que ainda não quitei?
Em muitos casos sim: o novo crédito quita o saldo atual e a diferença é liberada para você. Depende do saldo devedor em relação ao valor do imóvel.
Qual a diferença entre refinanciamento e portabilidade?
No refinanciamento você obtém crédito novo usando o imóvel como garantia. Na portabilidade, você leva uma dívida existente para outra instituição com juros menores, sem receber dinheiro a mais.
Já tenho um empréstimo com garantia de imóvel. Posso trocar de banco?
Sim. A portabilidade também vale para o crédito com garantia de imóvel: a nova instituição quita o saldo na atual, com o mesmo saldo e prazo máximo, e a garantia é transferida no cartório.
Quanto custa fazer o refinanciamento?
Além dos juros, há custos de avaliação do imóvel, registro do contrato no cartório de imóveis, IOF e seguros. Algumas instituições permitem incluir parte desses custos no valor financiado. Compare sempre o Custo Efetivo Total (CET).
Quem pode fazer o refinanciamento imobiliário?
Em geral, o proprietário de um imóvel com matrícula regular em seu nome, com IPTU e condomínio em dia e renda compatível com a parcela, que costuma ser limitada a cerca de 30% da renda mensal. Cada instituição tem seus próprios critérios.
Posso dar como garantia o único imóvel da família?
Sim. A proteção do bem de família contra penhora não impede que o próprio proprietário ofereça o imóvel como garantia. Mas, em caso de inadimplência, a instituição pode retomá-lo, por isso a parcela deve caber com folga no orçamento.
O score baixo impede o refinanciamento?
Não necessariamente. O score influencia a aprovação e a taxa oferecida, mas, como há um imóvel em garantia, algumas instituições aprovam perfis com score mais baixo, com condições diferentes ou valor menor.
Como funciona o refinanciamento de imóvel da Creditas?
A Creditas oferece crédito com garantia de imóvel de R$ 50 mil a R$ 3 milhões, com taxas a partir de 1,09% ao mês + IPCA, até 60% do valor do imóvel e prazo de até 240 meses. Veja os detalhes e compare com outras instituições na página sobre o refinanciamento de imóvel da Creditas.
A Melhortaxa cobra pelo serviço?
Não. A comparação e o acompanhamento são gratuitos para você. A Melhortaxa é remunerada pelas instituições parceiras.
Quer saber mais sobre refinanciamento?
Na Melhortaxa, você conta com uma assessoria exclusiva para comparar instituições e encontrar as melhores condições. Todo o serviço é gratuito.
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