O que é hipoteca e qual a diferença para a alienação fiduciária
Hipoteca é um tipo de garantia em que um imóvel fica vinculado ao pagamento de uma dívida. O imóvel continua sendo do devedor, mas, se a dívida não for paga, o credor pode pedir que ele seja vendido para quitá-la.
Durante décadas, foi a principal garantia do crédito imobiliário no Brasil. Hoje, no financiamento e no refinanciamento de imóveis, ela foi em grande parte substituída pela alienação fiduciária.
Como funciona a hipoteca
- O imóvel fica em nome do devedor, e a hipoteca é registrada na matrícula, no cartório de registro de imóveis.
- Um mesmo imóvel pode ter mais de uma hipoteca, em ordem de prioridade.
- Em caso de inadimplência, tradicionalmente o credor precisava entrar com uma ação na Justiça para executar a garantia, um processo que podia levar anos.
- Quando a dívida é paga, a hipoteca é cancelada na matrícula.
Hipoteca x alienação fiduciária
| Hipoteca | Alienação fiduciária | |
|---|---|---|
| De quem é o imóvel durante o contrato | Do devedor | Propriedade transferida ao credor até a quitação; o devedor tem a posse e usa o imóvel |
| Em caso de inadimplência | Execução tradicionalmente judicial, mais lenta | Execução extrajudicial, no cartório, mais rápida |
| Efeito nas taxas | Maior risco para o credor | Menor risco, o que permite juros menores |
Criada pela Lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária tornou a recuperação da garantia mais rápida e segura para os credores. É por isso que ela se tornou o padrão no financiamento imobiliário e no refinanciamento imobiliário, contribuindo para taxas menores.
O que mudou com o Marco das Garantias
O Novo Marco das Garantias (Lei nº 14.711/2023) modernizou as duas modalidades. Ele passou a permitir a execução extrajudicial também da hipoteca e possibilitou que um mesmo imóvel seja usado como garantia em mais de uma operação de crédito, aproveitando o valor que ainda não está comprometido.
Quando a hipoteca ainda aparece
Ela ainda existe em contratos antigos e em algumas operações específicas, como créditos empresariais e rurais. Se o seu imóvel tem uma hipoteca antiga já quitada, é importante pedir o cancelamento na matrícula: uma hipoteca não baixada pode travar uma venda ou um novo crédito.
Veja também o que é a hipoteca reversa.
Perguntas frequentes
O que é hipoteca?
É uma garantia em que o imóvel, que continua em nome do devedor, fica vinculado ao pagamento de uma dívida e pode ser vendido para quitá-la em caso de inadimplência.
Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?
Na hipoteca, o imóvel fica em nome do devedor. Na alienação fiduciária, a propriedade é transferida ao credor até a quitação, o que torna a recuperação mais rápida e as taxas menores.
Minha hipoteca foi quitada. Preciso fazer algo?
Sim: pedir o cancelamento da hipoteca na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis, com o termo de quitação do credor.