Refinanciamento de imóvel não quitado: como funciona e quando vale a pena

Sim, é possível usar como garantia um imóvel que você ainda está pagando. Com o refinanciamento de imóvel não quitado, você aproveita a parte do imóvel que já é sua, ou seja, o valor já pago mais a valorização, para obter um crédito com juros bem menores que os do empréstimo pessoal.

As duas formas de fazer

1. Quitar o financiamento atual e liberar a diferença

O novo empréstimo quita o saldo do financiamento que você tem hoje, e o valor que sobra é depositado na sua conta. Você passa a ter uma única dívida, com a nova instituição. É a opção mais comum e a única possível quando o novo crédito é feito em outro banco.

2. Manter o financiamento e usar o imóvel numa segunda operação

Desde o Novo Marco das Garantias (Lei nº 14.711/2023), um mesmo imóvel pode garantir mais de uma operação de crédito. Na prática, essa opção existe hoje sobretudo no próprio banco que financiou o imóvel: a Caixa, por exemplo, permite manter o financiamento ativo e contratar um segundo empréstimo com o mesmo imóvel como garantia. Veja como funciona na Caixa.

Quanto dá para liberar

As instituições emprestam até cerca de 60% do valor de avaliação do imóvel, e desse limite é descontado o saldo devedor atual. Exemplo: um imóvel avaliado em R$ 800 mil, com saldo devedor de R$ 250 mil, pode garantir até cerca de R$ 480 mil; como R$ 250 mil servem para quitar o financiamento, sobram até cerca de R$ 230 mil para você.

Por isso, a operação faz mais sentido quando você já pagou uma boa parte do financiamento ou quando o imóvel se valorizou desde a compra.

Requisitos

• Parcelas do financiamento em dia: parcelas atrasadas costumam impedir a operação.
• Imóvel registrado em seu nome, com matrícula regular.
• Renda compatível com a nova parcela, em geral até cerca de 30% da renda mensal.
• Nova avaliação do imóvel, feita pela instituição.
• Concordância de todos os proprietários: se o imóvel pertence ao casal ou a mais de uma pessoa, todos precisam participar do contrato.

E se o imóvel estiver em partilha?

Em caso de divórcio ou inventário, a operação só é possível depois que a situação do imóvel estiver regularizada na matrícula, ou com a participação de todos os proprietários. Resolver a partilha antes evita que o processo pare na análise jurídica.

Vale a pena?

Vale quando o objetivo é reduzir custos, por exemplo trocar dívidas caras (cartão, cheque especial, empréstimo pessoal) por uma parcela única com juros bem menores, ou financiar um projeto com retorno. Compare sempre o Custo Efetivo Total (CET) do novo crédito com o do financiamento atual: se você só quer pagar menos juros, sem dinheiro a mais, a portabilidade de financiamento imobiliário pode ser mais simples.

Veja também o guia completo de refinanciamento imobiliário, com simulador e tabela de parcelas.

Perguntas frequentes