O sonho da casa própria permeia a mente de muitos brasileiros, principalmente em momentos propícios para recorrer ao mercado. Um dos grandes fatores que influenciam na tomada de decisão de contratar um crédito é a incidência de juros de financiamento.
Segundo um levantamento realizado pelo Banco Central, as taxas médias do crédito imobiliário bateram recordes de aumento em 2021, chegando a atingir 7,5%. No começo de 2020, elas giravam em torno de 10%.
Um dos grandes fatores para a oscilação dos juros de financiamento é o momento da economia, além de critérios de mercado. Porém, você sabe como funciona a incidência dos juros e quais são os melhores tipos? Acompanhe o texto a seguir e tire todas as suas dúvidas sobre o tema.
Como os juros incidem sobre um financiamento?
Entender o que são juros de financiamento é um passo importante para quem está pensando em contratar um banco para financiar um imóvel. Entretanto, antes de avaliar as opções de crédito imobiliário oferecidas pelo mercado, é fundamental analisar como os juros de financiamento funcionam ao longo do contrato.
Via de regra, a taxa é aplicada como forma de remunerar as linhas de crédito durante o prazo vigente para o pagamento das parcelas. Além disso, os juros de financiamento são utilizados sobre os investimentos de renda fixa, ou seja, eles incidem para além dos créditos imobiliários.
Por isso, é válido ficar atento aos principais índices de correção das parcelas: enquanto o IPCA está atrelado à inflação – o que significa um aumento contínuo dos preços –, o TR se mantém zerado desde o ano de 2018 e é considerado uma das taxas mais previsíveis do mercado.
Quais são os tipos de juros do financiamento imobiliário?
Agora que você já conhece um pouco mais sobre como funciona a incidência dos juros em um financiamento, é importante também compreender como cada modalidade de juros afeta o cálculo na prática. Entenda as principais diferenças entre IPCA e Taxa Referencial.
IPCA
Quem opta por um financiamento de imóveis com base nos juros do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) como fator de correção deve levar em conta a limitação de finalidade. Nesse modelo, é permitido financiar imóveis residenciais – novos ou usados – com prazo de pagamento de 360 meses.
O IPCA é o principal índice de medição da inflação e, por estar atrelado a ela, sofre alterações frequentes, podendo variar muito em cinco, dez ou mais anos. Portanto, como é difícil estimar a inflação para daqui a vinte anos, atrelar o financiamento ao IPCA pode não ser uma boa opção.
Em um cenário de altos e baixos como o da economia brasileira, estar sujeito a qualquer valor de taxa de juros é um grande risco. Ainda assim, os juros sobre o financiamento por meio do IPCA podem ser vantajosos para contratos de curto prazo.
Taxa Referencial
A TR aceita os mesmos contratos residenciais que o IPCA. Porém, você ainda pode comprar um terreno, fazer uma reforma ou uma construção – além de comprar imóveis comerciais.
A Taxa Referencial influencia diretamente os investimentos de renda fixa. Ela é dividida em mensal e anual, sendo que, ao final do ano, é representada pela soma dos valores dos 12 meses anteriores. Ao longo de 2021, a TR permaneceu no patamar de 0,00%, assim como nos últimos anos.
Sendo essa uma das taxas mais previsíveis do mercado, a calculadora de financiamento apresenta um valor mais sólido ao contratante de crédito. Dessa forma, fica mais fácil planejar um financiamento de longo prazo, já que a chance de oscilação é mínima.
A importância do contexto econômico sobre os financiamentos
Em 2021, o aumento da taxa básica de juros (Selic) fez o crédito imobiliário ficar mais caro. A tendência é de alta, mesmo para os próximos meses, e acredita-se que haja novos ajustes em 2022, conforme a necessidade no cenário econômico brasileiro.
O mercado de crédito imobiliário funciona de maneira distinta entre os países, já que segue o mesmo fluxo da economia de cada nação. Em países de primeiro mundo, por exemplo, as taxas de juros costumam ser mais baixas – já que há menor risco de inadimplência.
Em um cenário macroeconômico instável como o brasileiro, que costuma mudar de curso a cada nova política monetária, o alto risco de inadimplência gera taxas mais altas. Além disso, há maior resistência à aprovação de crédito por parte dos bancos. No fim das contas, isso acaba respingando sobre os juros do crédito imobiliário.
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Agora que você já sabe como se calculam os juros de financiamento, fica mais fácil encontrar uma linha com as melhores taxas. Além de avaliar o índice ao qual o crédito está atrelado, você deve realizar uma comparação entre os encargos aplicados por cada banco.
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