Como funciona a desocupação de imóvel e qual é o prazo
A desocupação de um imóvel segue regras diferentes conforme a situação: aluguel, imóvel comprado em leilão ou imóvel vendido em que o antigo dono ainda mora. No aluguel, vale a Lei do Inquilinato, com prazos que vão de 15 a 90 dias; no leilão de um imóvel retomado por banco, a lei prevê a desocupação em 60 dias por decisão judicial liminar; na venda, vale o prazo combinado no contrato. Em todos os casos, a saída à força só pode acontecer com ordem judicial.
- Aluguel: notificação e, se o inquilino não sair, ação de despejo; em alguns casos, liminar para sair em 15 dias.
- Leilão de imóvel retomado por banco: reintegração de posse com liminar para desocupação em 60 dias (Lei 9.514/1997).
- Venda: o prazo de entrega das chaves é o do contrato; se não for cumprido, cabe ação de imissão na posse.
- Nunca à força: trocar fechaduras ou retirar pertences sem ordem judicial é ilegal.
1. Imóvel alugado: como pedir a desocupação
A desocupação de imóvel alugado segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Os prazos dependem do motivo:
| Situação | Prazo para o inquilino sair |
|---|---|
| Contrato de 30 meses ou mais, já vencido (denúncia vazia) | 30 dias após a notificação |
| Imóvel vendido durante a locação, sem cláusula de vigência registrada | 90 dias após a notificação do comprador |
| Falta de pagamento, com pedido de liminar (em casos previstos em lei) | 15 dias após a decisão |
| Ação de despejo julgada procedente | em geral 30 dias para saída voluntária |
Se o inquilino não sair no prazo da notificação, o proprietário precisa entrar com uma ação de despejo, com um advogado. Antes de vender um imóvel alugado, lembre que o inquilino tem direito de preferência para comprá-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
2. Imóvel de leilão: desocupação em 60 dias
Quando um banco retoma um imóvel por falta de pagamento do financiamento e o vende em leilão, a Lei 9.514/1997 garante ao comprador a reintegração de posse, com decisão liminar para a desocupação em 60 dias. Na prática:
- Tente o acordo primeiro: muitas vezes o ocupante aceita sair em troca de um prazo ou de uma ajuda para a mudança, o que sai mais rápido e mais barato que o processo.
- Sem acordo, entre com a ação de reintegração de posse, com um advogado.
- Inclua o tempo e o custo da desocupação na conta antes de dar o lance: eles podem reduzir bastante o desconto do leilão.
Imóveis de leilão ocupados também podem ser mais difíceis de financiar: confira as condições do edital e do banco antes de arrematar.
3. Imóvel vendido: o antigo dono não saiu
Na compra de um imóvel em que o vendedor ainda mora, o prazo para a entrega das chaves deve estar escrito no contrato, de preferência com multa por dia de atraso. Se o prazo não for respeitado, o comprador pode entrar com uma ação de imissão na posse e cobrar a multa e eventuais prejuízos, como o aluguel que precisou continuar pagando.
O que não fazer
- Trocar as fechaduras, cortar água ou luz ou retirar os pertences do ocupante sem ordem judicial
- Usar ameaças ou constrangimento: além de ilegal, pode gerar indenização
- Deixar de registrar por escrito os prazos combinados
Veja também
- Taxas do cartório de registro de imóveis
- Quanto tempo demora para registrar um imóvel
- Financiamento imobiliário
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Fontes: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária).
Perguntas frequentes
Qual o prazo para desocupar um imóvel alugado?
Depende do motivo. Em um contrato de 30 meses ou mais já vencido, o inquilino tem 30 dias após a notificação; se o imóvel for vendido sem cláusula de vigência registrada, 90 dias; em ações de despejo com liminar previstas em lei, 15 dias.
Qual o prazo de desocupação de um imóvel de leilão?
Para imóveis retomados por banco e vendidos em leilão, a Lei 9.514/1997 prevê a reintegração de posse com decisão liminar para desocupação em 60 dias. Antes do processo, um acordo com o ocupante costuma ser mais rápido.
Posso trocar a fechadura se o inquilino não sair?
Não. Retirar o ocupante, trocar fechaduras ou cortar serviços sem ordem judicial é ilegal e pode gerar indenização. O caminho é a notificação e, se necessário, a ação de despejo.
O que fazer se o vendedor não entregar as chaves no prazo?
Cobrar a multa prevista no contrato e, se ele não sair, entrar com uma ação de imissão na posse, com um advogado, pedindo também o ressarcimento dos prejuízos.
O inquilino tem preferência na compra do imóvel?
Sim. Pela Lei do Inquilinato, o inquilino tem direito de preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a outras pessoas, e deve ser notificado da venda.
Imóvel de leilão ocupado pode ser financiado?
Depende do banco e das condições do edital. Muitos leilões de bancos já trazem condições de pagamento próprias; compare antes de dar o lance e considere o prazo e o custo da desocupação.