Colocar um imóvel para locação é uma saída para trazer uma renda extra quando há um bem imobiliário disponível, sem uso. No entanto, com a movimentação do mercado e o interesse de muitas pessoas na compra de uma casa nova, vem a dúvida: como posso realizar a venda de imóvel alugado?
Para responder essa pergunta, a Melhortaxa preparou um conteúdo exclusivo e cheio de informações importantes sobre: se o locador pode vender imóvel alugado, o que é necessário fazer, qual é a forma correta de agir e quais documentos são necessários para que tudo ocorra da melhor forma possível.
Por onde começar?
Primeiro, saiba que você tem a possibilidade de vender seu imóvel durante o período de vigência do contrato de locação, sendo possível disponibilizá-lo no mercado. Porém, existem alguns fatores que tornam esta transação não tão simples quanto seria vendê-lo desocupado.
Portanto, aja com transparência sempre! Este é o primeiro passo para sua operação ser bem-sucedida. A comunicação entre quem vende, quem administra e quem aluga precisa ser funcional e muito clara para não gerar problemas futuros, respeitando o que manda a lei, para obter êxito na venda de imóvel alugado.
Conforme diz o art. 27 da Lei do Inquilinato em caso de venda do imóvel:
“No caso de venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.
Para realizar a venda de imóvel com inquilino dentro da propriedade, o locatário tem o direito de preferência e precisa ser avisado formalmente da intenção de venda do bem alugado, junto de uma proposta, por meio de uma notificação extrajudicial. Tudo isso precisa acontecer antes de anunciar o imóvel em sites ou imobiliárias.
Direito de preferência
Por estar morando no local, o inquilino é o cliente preferencial, já que existe um contrato de locação, que dita as regras dessa relação. Isso quer dizer que, a partir do momento que você decidir pela venda de um imóvel alugado, ele tem prioridade na compra. O prazo para que ele indique ou não o interesse na oferta é de 30 dias.
Se ele recusar a oferta e não possuir interesse em comprar o imóvel, terminado o prazo que ele tem para chegar a esta conclusão, a casa ou o apartamento está liberado para ser oferecido a terceiros.
Lembre-se que o inquilino precisa ser avisado, em caráter de prioridade, sobre qualquer alteração no valor ou nas condições da aquisição, e a preferência para venda de imóvel alugado pertence a ele novamente.
Com resposta negativa, tudo passa a correr nos moldes normais de uma transação de compra e venda de imóveis. O que deve ser combinado previamente é o horário em que o locatário estará disponível para abrir a residência para a visitação de possíveis interessados.
Qual é o próximo passo?
Com o imóvel vendido, abre-se uma nova etapa do processo, que é a desocupação. De acordo com a lei, o novo proprietário possui um prazo de 90 dias para notificar o inquilino sobre a sua saída. Se não o fizer, fica subentendido que a locação se manterá ativa, e o locatário não precisa correr para procurar um novo teto.
Já se o novo proprietário tiver a intenção de manter a locação, é preciso fazer um aditivo de contrato, constando o novo proprietário. Para isso, as cláusulas e os prazos anteriores devem ser mantidos.
Nesta etapa, deve-se ter atenção ao contrato já estabelecido. Alguns possuem uma cláusula de venda do imóvel alugado, registrada junto à matrícula, contendo o prazo de vigência, para o caso de alienação para terceiros. Se ela existir, é preciso que o comprador aguarde até o final do período.
Todo esse processo envolve diversas questões jurídicas. Para cada caso, o ideal é analisar o contrato de locação, entender as cláusulas e agir de acordo com o que exige a lei do inquilinato.
Cada contrato tem suas próprias regras, e tudo depende de como ele foi elaborado, por isso, é preciso fazer uma análise cautelosa em cada cláusula. Dessa forma, não haverá problema para nenhuma das partes, e o processo de venda de imóvel alugado se realizará sem danos para nenhum dos lados.
Existe a aplicação de multa?
Este é um tema polêmico e que pode causar dúvidas, tanto para você, quanto para seu inquilino. Pode ser que exista a aplicação de uma multa rescisória se ela estiver descrita no contrato de locação, por estar encerrando-o antes do tempo previsto.
Outro ponto variável nessa questão é se o adquirente é um investidor, que pretende comprar imóvel com inquilino dentro e não tem a intenção de usá-lo, permitindo a moradia e excluindo a cobrança da multa.
Se este for o seu caso, o contrato precisa de um aditamento, transferindo a titularidade do bem, e o valor do aluguel passa a ser pago para o comprador, mantendo as mesmas regras e valores até o final do prazo de vigência.
Mantenha-se informado com a Melhortaxa!
Agora que você sabe o que fazer se é um locador que quer vender imóvel alugado, converse com a imobiliária responsável pela administração e deixe que ela faça a intermediação do processo com seu inquilino, respeitando o contrato e, principalmente, a legislação. Assim, a venda de imóvel alugado acontecerá tranquilamente.
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