Herdeiro pode ser expulso de imóvel?

Um herdeiro não pode simplesmente ser expulso do imóvel herdado: até a partilha, todos os herdeiros são donos juntos, e cada um tem o direito de usar o imóvel sem excluir os outros. Mas quem mora sozinho no imóvel pode ter de pagar aos demais um aluguel proporcional, e qualquer herdeiro pode pedir a venda do imóvel se não houver acordo. A exceção importante é o cônjuge ou companheiro sobrevivente, que tem o direito de continuar morando no imóvel da família.

Resumo

Herdeiros são condôminos: todos são donos juntos, na proporção da sua cota.
Quem mora sozinho pode ser cobrado em aluguel proporcional pelos outros herdeiros.
Sem acordo, qualquer herdeiro pode pedir a extinção do condomínio e a venda do imóvel, com preferência para os coerdeiros.
Cônjuge ou companheiro sobrevivente tem direito real de habitação e não pode ser obrigado a sair do imóvel em que morava com a família.

Até a partilha, o imóvel é de todos

Com a morte do proprietário, a herança passa imediatamente para os herdeiros, que se tornam donos do imóvel juntos até a partilha no inventário. Cada um pode usar o imóvel conforme a sua finalidade, mas sem impedir os outros de fazer o mesmo.

Quando um herdeiro mora sozinho no imóvel

É comum que um dos herdeiros, muitas vezes um filho que já morava com os pais, continue no imóvel. Ele não pode ser expulso pelos demais sem decisão judicial, mas:

Os outros herdeiros podem cobrar um aluguel proporcional às suas cotas, pelo uso exclusivo do imóvel, normalmente a partir da notificação.
As despesas do imóvel, como IPTU e condomínio, devem ser divididas na proporção das cotas, salvo acordo diferente.
Se não houver acordo, qualquer herdeiro pode pedir na Justiça a extinção do condomínio: o imóvel é vendido, com preferência para os coerdeiros, e o valor é dividido.

O direito do cônjuge sobrevivente

O cônjuge ou companheiro que morava com o falecido tem o direito real de habitação: pode continuar morando no imóvel que servia de residência da família, mesmo que os filhos sejam os herdeiros, e não pode ser obrigado a sair nem a pagar aluguel aos demais por isso.

As saídas mais comuns

Vender e dividir: a solução mais simples quando ninguém quer ou pode ficar com o imóvel.
Um herdeiro compra a parte dos outros: com recursos próprios ou com crédito.
Alugar e dividir a renda entre os herdeiros.
Manter o imóvel em conjunto, com um acordo escrito sobre uso e despesas.

Para comprar a parte dos irmãos, o herdeiro que fica pode precisar de crédito. Depois do inventário concluído e registrado, o próprio imóvel pode servir de garantia para um crédito com garantia de imóvel, com juros bem menores que os de um empréstimo pessoal, desde que todos os proprietários estejam de acordo ou que o imóvel já esteja só em nome de quem pede o crédito.

Não esqueça o inventário

Sem o inventário, o imóvel não pode ser vendido, financiado nem dado em garantia. Ele pode ser feito em cartório, quando todos os herdeiros são maiores e estão de acordo, ou na Justiça. O imposto de herança (ITCMD) é estadual, e a abertura do inventário fora do prazo legal pode gerar multa.

Veja também

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Fonte: Código Civil (condomínio, arts. 1.314 a 1.322, e direito real de habitação, art. 1.831).

Perguntas frequentes

Herdeiro pode ser expulso do imóvel herdado?

Não sem decisão judicial. Até a partilha, todos os herdeiros são donos juntos e podem usar o imóvel. Mas quem mora sozinho pode ser cobrado em aluguel proporcional, e qualquer herdeiro pode pedir a venda do imóvel se não houver acordo.

O herdeiro que mora no imóvel tem que pagar aluguel aos outros?

Pode ter, se os outros herdeiros cobrarem. A Justiça costuma admitir um aluguel proporcional às cotas dos demais pelo uso exclusivo do imóvel, normalmente a partir da notificação.

A viúva pode ser obrigada a sair do imóvel?

Não. O cônjuge ou companheiro sobrevivente tem direito real de habitação sobre o imóvel que era a residência da família e pode continuar morando nele.

Um herdeiro pode vender o imóvel sem os outros?

Não. Antes da partilha, a venda depende da concordância de todos. Cada herdeiro pode ceder a sua cota, respeitando a preferência dos coerdeiros, ou pedir a venda judicial.

Como comprar a parte dos outros herdeiros?

Pagando a cada um o valor da sua cota, com recursos próprios ou crédito, e formalizando no inventário ou em escritura. Depois de concluído o inventário, o imóvel pode servir de garantia para um crédito.

Sem inventário, posso vender ou financiar o imóvel?

Não. O inventário é necessário para transferir o imóvel aos herdeiros; só então ele pode ser vendido, financiado ou dado em garantia.