É comum que muitas pessoas tenham dúvidas quanto às especificações da usucapião. Quando ela se aplica? Quais são os impeditivos? Quais são os requisitos? A Melhortaxa listou todas essas informações a fim de sanar suas dúvidas sobre o assunto.
O que é a usucapião? É uma ação judicial que garante a aquisição de um bem móvel ou imóvel em decorrência da posse deste por determinado período, sem que o real proprietário conteste sua utilização. Ou seja, é a aquisição pelo uso. No entanto, para que tal direito seja reconhecido, é necessário que os pré-requisitos previstos no Código Civil e na Constituição Brasileira sejam atendidos.
Quais são as etapas da ação de usucapião? O atual possuidor do imóvel é quem deve buscar uma forma de tornar sua situação legítima. O proprietário do imóvel e os vizinhos deverão ser incluídos na ação; a intervenção do Ministério Público é obrigatória. Com a ação considerada procedente, a carta de sentença com a descrição do imóvel deverá ser utilizada no registro de matrícula do imóvel – caso o bem já possua matrícula no Cartório de Imóveis competente, esta é cancelada. Vale dizer que eventuais impostos sobre transferência de imóvel não se aplicam neste caso, já que não se trata de uma transmissão de bem, mas uma aquisição originária da propriedade.
Regras gerais para a ação de usucapião – São muitos os tipos de usucapião, mas existem regras gerais para que ela seja viável:
– uso do imóvel com intenção de posse, com exclusividade, como se proprietário fosse
– posse não clandestina, precária ou mediante violência
– posse mansa, pacífica e contínua de, no mínimo, 5 anos
Causas impeditivas ou suspensivas – Ainda que a posse preencha todos os requisitos necessários para a formulação de uma ação usucapião, alguns pontos podem invalidar o processo. Entre eles figuram as situações em que a usucapião ocorre:
– entre cônjuges, na constância do matrimônio
– entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder
– entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela
– contra incapazes, tais como menores de dezesseis anos, enfermos ou portadores de deficiência mental
– contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados ou Município
– contra os que estiverem a serviço das Forças Armadas, em tempo de guerra
– quando o prazo ainda não foi atingido
– quando o possuidor ocupa o imóvel tendo conhecimento de que não é o proprietário; como ocorre com caseiros, locadores, entre outros
Tipos de usucapião – Para cada situação, há um artigo diferente no Código Civil dando conta dos requisitos e especificações da ação.
• Usucapião ordinária: prevista no artigo 1.242 do Código Civil
Comum: posse contínua de, no mínimo, 10 anos
Requisitos:
– Posse mansa, pacífica e contínua
– Boa fé
– Justo título (qualquer instrumento que justifica a ilusão do possuidor de que teria a condição de proprietário)
Habitacional: posse contínua de, no mínimo, 5 anos
Requisitos:
– Posse mansa, pacífica e contínua
– Finalidade habitacional (em solo urbano)
– Boa fé
– Justo título (qualquer instrumento que justifica a ilusão do possuidor de que teria a condição de proprietário)
O prazo será reduzido de dez para cinco anos quando, comprovadamente, o possuidor tiver adquirido o imóvel onerosamente, com registro cartorário da posse posteriormente cancelado pelo vendedor; houver realizado investimentos de interesse econômico e social no imóvel; ou ter estabelecido ali sua moradia habitual.
• Usucapião extraordinária: prevista no artigo 1.238 do Código Civil
Comum: posse contínua de, no mínimo, 15 anos
Requisitos:
– É necessária a posse mansa e contínua
– Não se exige boa-fé ou justo título
Habitacional: posse contínua de, no mínimo, 10 anos
Requisitos:
– É necessária a posse mansa e contínua de imóvel urbano para fins de moradia, contudo, não se exige boa-fé ou justo título;
O prazo será reduzido de quinze para dez anos quando o possuidor tiver, comprovadamente, estabelecido ali sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo na área. Nessa modalidade, é possível requerer ao juiz que a usucapião ocorra por sentença declaratória, o que posteriormente poderá servir de título para o registro da propriedade (ou de outro direito real) no Cartório de Registro de Imóveis.
• Usucapião especial: prevista nos artigos 1.239 e 1.240 do Código Civil
Rural: posse contínua de, no mínimo, 5 anos
Requisitos:
– Não se exige boa-fé ou justo título
– O possuidor não pode ser titular de outro imóvel, seja ele rural ou urbano
– Tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia
– A área rural de terra não superior a 50 hectares ou 500.000 m²
Urbano: a usucapião especial urbana é subdividida em três modalidades: individual, individual por abandono de lar e coletiva.
Individual: posse contínua de, no mínimo, 5 anos
Requisitos:
– O imóvel não pode ultrapassar 250 m²
– Boa fé
– Não há exigência de justo título
– É necessária a posse mansa e contínua de imóvel urbano para fins de moradia
– O possuidor não pode ser titular de outro imóvel, seja ele rural ou urbano
Individual por abandono de lar: incide sobre o imóvel que seja usado como lar de um casal de cônjuges ou companheiros, com ou sem filhos, mas que posteriormente seja abandonado por um dos cônjuges/companheiros e o outro cônjuge/companheiro permaneça no imóvel. Posse contínua de, no mínimo, 2 anos
Requisitos:
– É necessária a posse mansa e contínua de imóvel urbano para fins de moradia
– O imóvel deve ter sido habitado com exclusividade, sem que o ex-cônjuge, ex-companheiro ou outra pessoa tenha compartilhado a propriedade
Coletiva: o imóvel deve ter sido ocupado por uma população de indivíduos de baixa renda, como se donos fossem, sem que seja possível identificar as respectivas áreas de cada possuidor, tendo todos destinado o imóvel para moradia deles e/ou de suas famílias. Posse contínua de, no mínimo, 5 anos
Requisitos:
– O imóvel não pode ultrapassar 250 m²
– Não há exigência de justo título
– É necessária a posse mansa e contínua de imóvel urbano para fins de moradia
– O possuidor não pode ser titular de outro imóvel, seja ele rural ou urbano
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