ITBI: o que é o imposto de transferência?

Entenda como funciona o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e sua relação com o Registro de Imóvel

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é uma taxa que deve ser paga pelo proprietário ao município onde o imóvel está situado. No caso de herança ou doação, esse tributo não precisa ser pago, sendo substituído pelo ITCMD (Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e por Doação), a ser pago diretamente ao Estado.

Seu pagamento é obrigatório para todas as pessoas físicas, pois a compra do bem só será oficializada mediante sua quitação. No entanto, em algumas circunstâncias, pode haver uma negociação e o proprietário liquidar 50% do imposto e o restante é pago pela construtora. Conheça mais informações sobre o que é ITBI!

Como gerar a guia de recolhimento do ITBI

Para gerar a guia de pagamento do ITBI, é preciso ter em mãos a Certidão de Matrícula do Imóvel e o Contrato de Financiamento e preencher a Declaração de Transações Imobiliárias. Tal documento está disponível no site da prefeitura do município onde o imóvel se localiza e pode ser impresso a qualquer momento. Além disso, algumas informações são solicitadas, como:

  • cadastro do imóvel e o número do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), pago anualmente;
  • natureza da transação (compra e venda, usufruto, doação em pagamento, etc);
  • endereço do imóvel (rua, bairro, CEP, cidade e estado); dados do(s) comprador(es);
  • dados do(s) vendedor(es);
  • valor da transação;
  • data da transação;
  • tipo de financiamento (SFH, SFI, carteira hipotecária, consórcio, etc);
  • tipo de instrumento (particular ou público);
  • cartório de Registro de Imóvel,
  • matrícula/transição do cartório de registro de imóvel.

Prazo para pagar o ITBI

Como se trata de um imposto municipal, tanto o prazo quanto o cálculo da tarifa seguem as particularidades da cidade em que o imóvel se localiza. Na cidade de São Paulo, por exemplo, a guia de pagamento do ITBI tem validade de 10 dias corridos.

Caso o valor do ITBI não seja pago até a data de vencimento, serão acrescidos juros de 1% ao mês. Ainda, será cobrada uma multa diária de 0,33% sobre o total — sendo 20% o limite máximo — e correção monetária, conforme a lei nº 13.275/2002.

Vale ressaltar a importância de se atentar à data de validade do documento. Em caso de atraso é necessária a emissão de uma segunda via da guia de recolhimento do ITBI, disponível no site das prefeituras municipais.

No caso de isenção de ITBI, cada município possui sua norma que identifica quem não precisa pagar esse imposto. Na capital paulista, se enquadram nessa cláusula todos os imóveis financiados pelo Minha Casa Minha Vida, cujo valor venal seja inferior a R$ 163.781,53 — valor atualizado em janeiro de 2018.

Como é calculado o valor desse imposto

Ainda tomando de exemplo a cidade de São Paulo, para se calcular o valor do ITBI basta seguir a Fórmula de Cálculo do ITBI. No entanto, os valores podem sofrer pequenas alterações caso a propriedade seja adquirida à vista ou por financiamento.

Exemplificando a situação, a fórmula de cálculo do ITBI é:

  • (F) x 0,005 + (BC - F) x 0,03, sendo: F = valor de financiamento: limitado a R$ 81.073,38 (válido para transações ocorridas a partir de 01/01/2016);
  • se valor de financiamento > R$ 81.073,38 → F = R$ 81.073,38;
  • se valor de financiamento < R$ 81.073,38, logo F → valor de financiamento,
  • BC = Base de Cálculo. De acordo com o decreto nº 51.627/2010 e a lei nº 11.154/1991, a base de cálculo escolhida sempre será o que tiver maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela Prefeitura.

Confira, a seguir, exemplos de cálculos de ITBI para imóveis adquiridos à vista e por financiamento.

Imóveis financiados

Um imóvel de R$ 400.000, localizado na cidade de São Paulo, com financiamento de R$ 100.000. Como, nesse caso, o valor de financiamento é maior que o valor limitador, considere F para esse termo:

  • ITBI = (F) x 0,005 + (BC - F) x 0,03
  • ITBI = (R$ 81.073,38) x 0,005 + (R$ 400.000 - R$ 81.073,38) x 0,03 = R$ 9.973,17.

Imóveis comprados à vista

No caso de imóveis quitados à vista, a alíquota do ITBI corresponde a 3% do valor total, segundo a lei nº 16.098/2014. Por exemplo: se a propriedade está avaliada em R$ 600 mil, o imposto será de R$ 18 mil.

Tendo em vista que o imposto segue as regras do município em que o imóvel se localiza, é fundamental que se realize uma pesquisa sobre as particularidades de cada cidade. Para te ajudar nessa busca, entre em contato com a Melhortaxa, que irá oferecer todo o auxílio necessário durante essa tarefa.

Relação do ITBI com o registro da propriedade

Passadas todas as etapas de regularização da aquisição imobiliária, o comprador deve comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel se situa a fim de formalizar a compra.

Somente o registro garante o direito de propriedade do imóvel adquirido; sem a formalização da aquisição, por meio do registro, o imóvel continua em nome do vendedor. Diferentemente do ITBI, cujo cálculo obedece uma fórmula, o valor do Registro de Imóvel obedece a Tabela de Custas do Estado.

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