Inquilinos e proprietários têm as mesmas dúvidas quando o assunto é reajuste de aluguel. Perguntas sobre o procedimento, o índice utilizado e a periodicidade do reajuste são algumas das que surgem. Deve-se avisar o inquilino do reajuste? E o inquilino pode negociar?
A resposta a essas e outras perguntas deve estar no contrato assinado pelo proprietário e pelo inquilino. Isso prova que ambas as partes estão de acordo com os termos do aluguel e dá segurança no caso de descumprimento de algumas cláusulas. Vamos ver com mais detalhes como reajustar aluguel.
O que é o reajuste de aluguel
Todos os anos, por conta da variação dos preços de forma geral, conhecida também como inflação, os valores devem ser reajustados. Esse aumento de preço acontece para compensar justamente a “fatia” do valor que é consumida pela inflação do período.
Dessa forma, para fazer o reajuste de aluguel, é escolhido um índice de referência. Na maior parte das vezes, é usado o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M). Entre janeiro e dezembro de 2021, ele ficou em 17,78%.
Mas ele não é o único índice a ser usado, embora seja o mais comum. Há contratos que são reajustados pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Em 2021, ele ficou em 10,06%.
Como calcular?
Uma vez definido o índice, é hora de ver como calcular o reajuste de aluguel. O aumento do valor é feito a cada 12 meses, e não necessariamente no começo do ano. Por exemplo, se o período do aluguel começa em março, ele só poderá ser reajustado em março do ano seguinte.
Outro detalhe para fazer o cálculo exato do reajuste de aluguel é considerar o valor acumulado dos últimos 12 meses do índice escolhido. Assim, no exemplo do aluguel que começa em março, tanto o IGP-M quanto o IPCA são contados de fevereiro do ano de início até fevereiro do ano seguinte.
É sempre bom lembrar que todos os procedimentos de reajuste de aluguel devem constar no contrato. Assim, tanto o índice escolhido quanto o período considerado devem aparecer nas cláusulas do documento. Isso dá a segurança para inquilino e proprietário na hora de fazer o reajuste.
O reajuste deve ser avisado com antecedência?
Não há, na lei do inquilinato (Lei nº 8.245/1991) obrigação, por parte do proprietário, de informar ao inquilino que o aluguel vai ser reajustado. Afinal, essa informação já está no contrato. Dessa forma, quem está morando no imóvel sabe que o aluguel vai ficar mais caro depois de um ano.
Mas, se o proprietário quiser ou for política da imobiliária, ele pode avisar, sim. O inquilino pode também negociar o valor do reajuste, ainda mais no caso de diminuição na renda ou até perda do emprego. Cabe ao proprietário determinar um valor mais modesto, mas que seja justo.
Como reajustar o aluguel na pandemia?
A pandemia do coronavírus trouxe uma série de mudanças na vida de todos. Isso inclui o mundo do trabalho, salários, poder de compra e inflação mais alta, por exemplo. O mesmo se aplica ao reajuste do aluguel na pandemia. Como proceder com o inquilino? Ou como conversar com o proprietário?
Há um projeto de lei na Câmara dos Deputados, o de n° 631/21, que impede o reajuste de aluguel até dezembro de 2022. Porém, como ainda não foi votado em plenário, aprovado pelos deputados e sancionado pelo presidente da República, ele não está valendo.
Por outro lado, é possível conversar com o proprietário sobre o valor do reajuste. Mesmo que, em contrato, o índice escolhido seja o IGP-M — que costuma ser mais alto que o IPCA —, tente uma negociação para que o reajuste não seja tão elevado. Assim, você não deixa de cumprir com o contrato, e o proprietário mantém o inquilino.
Pesquise outros imóveis
Caso a negociação não tenha sucesso, procure outros imóveis mais baratos e, na hora de estruturar o contrato, veja se é possível fazer o reajuste de aluguel pelo IPCA. Mudança de casa pode dar um pouco de trabalho, mas, se o valor do aluguel for mais em conta, vale a pena investir.
Reformas são descontadas do aluguel?
Se essa informação constar em contrato e o valor do desconto for negociado com o proprietário, a resposta é sim. O que precisa estar descrito também é por quanto tempo o desconto continuará vigente e sobre quais tipos de reforma o desconto incide.
Por exemplo, se a casa apresenta problemas com o piso, o inquilino se dispuser a trocá-lo e essa informação aparecer no contrato, o valor será descontado do aluguel. Por outro lado, despesas com pintura, instalação de interruptores novos ou outros detalhes que não fazem parte do acordo saem do bolso do inquilino.
É importante destacar que há determinados reparos que são de responsabilidade do proprietário. Vazamentos, goteiras e problemas estruturais são alguns deles. Por isso é fundamental, antes de colocar o imóvel para locação, fazer uma reforma para evitar que esses problemas aconteçam no futuro.
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