A taxa de financiamento imobiliário pode ser muito diferente entre os bancos. Mas até mesmo em uma mesma instituição, é possível perceber que as condições não são iguais para todos os clientes.
Existem alguns fatores que determinam como a taxa de financiamento é calculada. Saiba mais sobre esse assunto e se prepare para realizar o seu grande sonho!
Composição dos juros
Os juros são compostos basicamente de dois fatores: o custo da operação e o spread. O primeiro se refere a quanto custa o produto, levando em consideração a sua origem.
O crédito proveniente do FGTS custa para a instituição bancária 3% ao ano + a variação da TR (Taxa Referencial). Vale notar que desde 2018 essa taxa está valendo R$ 0. Já os recursos que vêm da poupança custam 6,17% ao ano mais a variação da TR.
O spread se refere à diferença do quanto o crédito custa e o quanto o consumidor paga. Para chegar ao spread, os bancos calculam as taxas operacionais e uma margem de lucro.
Selic
A Selic, taxa referencial de juros financeiro, pode influenciar o valor do financiamento de maneira indireta. Quando essa taxa aumenta, os investidores tendem a tirar o dinheiro da poupança para os títulos públicos.
Consequentemente, a poupança perde recursos, fazendo com que eles se tornem mais caros. Nesse sentido, as modalidades de financiamento imobiliário que usam recursos da poupança podem custar mais para o bolso do comprador.
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Tempo de financiamento
O financiamento a longo prazo pode ter parcelas menores, mas pode não ser a melhor alternativa para o bolso. Quanto maior for o prazo total de pagamento, maiores serão os juros compostos cobrados.
Por esse motivo, é indicado que o comprador se organize para pagar em menos tempo possível. Muitas vezes, ele opta por parcelar em 30 vezes e não 20 para pagar uma parcela R$ 100 menor. Porém, a longo prazo, não compensa.
Valor da entrada
Se o comprador der uma entrada significativa no financiamento, ele irá financiar um valor menor. Consequentemente, poderá pagar muito menos por essa operação.
Então, se a ideia é economizar, o recomendável é oferecer uma entrada maior que o valor mínimo. Em geral, os bancos pedem ao menos 10% do valor do imóvel. Mas quanto mais você tiver, melhor será para o seu bolso.
Taxa dos bancos
Como já visto, cada banco possui uma política de cobrança de taxa de financiamento. Esses custos costumam acompanhar o mercado. Um exemplo disso é o que ocorreu em 2018.
Conforme a Selic foi diminuindo, as instituições passaram a cortar os juros cobrados, para atrair mais clientes. Agora, o valor de financiamento cobrado está bem próximo, porém, é necessário que o consumidor faça uma simulação para descobrir qual é melhor.
Além do mais, é necessário observar quais bancos operam no sistema pró-cotista, SFH e SFI. A linha pró-cotista é a que utiliza recursos do FGTS, a SFH usa empréstimos do fundo de poupança e o SFI obtém o dinheiro por meio de fundos de renda fixa.
Seguro obrigatório
Outro aspecto que entra para a taxa de financiamento imobiliário é o seguro obrigatório, tanto o MIP (Morte ou Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel).
O valor pago pelo seguro irá depender da idade do comprador. Em algumas seguradoras, a mudança de faixa ocorre a cada cinco anos, em outras, a cada dez.
Quanto mais novo for o comprador, menos ele pagará pelo seguro. Aos chegar aos 50 anos, a mudança de faixa pode aumentar a parcela em até 50%.
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