A massiva quantidade de desistências de compra de imóveis tem interferido na estabilidade de um dos setores mais relevantes à economia e desenvolvimento do pais. Esse impacto fez com que os ministérios da Justiça, Fazenda, Planejamento e Casa Civil se reunissem para que uma solução fosse encontrada.
A Medida Provisória do Distrato já foi finalizada e sua divulgação está nas mãos do governo. Embora haja muita pressão tanto dos compradores quanto das empresas do ramo de construção civil, a MP é polêmica. Enquanto o Judiciário alega que a questão da devolução do imóvel deve ser analisada através do Código de Defesa do Consumidor, as entidades imobiliárias defendem que o Contrato de Compra e Venda deve ser irrevogável e irretratável. Mas a que se deve o altíssimo número de imóveis devolvidos às construtoras e incorporadoras?
A venda que induz ao erro – No momento da venda de um imóvel, é comum que as incorporadoras estimulem seus corretores a despertarem o desejo de compra no cliente através do foco na viabilidade da compra. Demonstrar que as chamadas parcelas intermediárias, pagas diretamente à incorporadora, cabem no orçamento do comprador é prática nos estandes de venda, mas tem trazido consequências negativas, já que o mal entendimento dos valores da aquisição imobiliária tende a levar á desistência.
Ainda que o Contrato de Compra e Venda traga todas as informações acerca do imóvel e da negociação estabelecida entre as partes, como valor da taxa de corretagem, entrada, valor das parcelas intermediárias, taxas de juros e mora, é nas entrelinhas que mora o perigo. Isso porque o cliente não tem o pleno entendimento de que o saldo devedor é corrigido a cada mês e que o valor de financiamento levantado pelo corretor, na data da assinatura do contrato, certamente está bem inferior ao que deverá ser contratado ao término das obras, após cerca de três anos.
“Há um grande equívoco por parte das incorporadoras no que se refere ao momento de munir o comprador de informações. Um comprador que assina o Contrato de Compra e Venda ciente de todos os valores no médio-longo prazo e da capacidade financeira que deverá comprovar para conseguir um financiamento, é um problema a menos para a incorporadora; já que um cenário de sucessivos distratos imobiliários é negativo para a imagem da empresa e interfere diretamente nos seus números”, ressalta Sasso.
Entenda os itens que interferem no custo de uma aquisição imobiliária e não são esclarecidos ao comprador no momento da compra:
– Índices de correção do saldo devedor: Durante a construção, há correção das parcelas com base no INCC (Índice Nacional da Construção Civil). A cada mês o INCC incide sobre todo o saldo devedor do comprador. É possível que, ao término da obra, a dívida do comprador esteja superior ao valor inicial. Por isso, é importante que o comprador monte uma planilha de custos já prevendo os ajustes nas parcelas e no valor a ser financiada ou quitada quando o imóvel estiver pronto. Ao final das obras, com a certidão do Habite-se expedida, a incorporadora troca o índice de correção do contrato. Se antes a correção era feita pelo INCC, agora passa a ser realizada pelo IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado).
– Parcela das Chaves: É comum que as incorporadoras exijam o pagamento mesmo que a obra não tenha sido concluída, nesse caso o comprador não conseguirá incluir essa parcela no financiamento, tampouco utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para essa finalidade. Como há a real possibilidade de atraso na entrega do imóvel, é imprescindível que o comprador se organize financeiramente para que disponha da quantia da Parcela das Chaves, cujo valor consta no Contrato de Compra e Venda, sem precisar recorrer ao financiamento ou retirada do FGTS.
– ITBI e custas cartorárias: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é uma das maiores surpresas dos compradores, no momento de pagarem. Seu valor fica entre 2% a 5% do valor do imóvel. Ou seja, para um imóvel de cerca de R$500 mil, seria necessário efetuar o pagamento de um boleto entre R$10 mil e R$25 mil.
– Registro: Cada Estado possui uma tabela de valores referentes aos bens registrados. Em São Paulo, por exemplo, o Registro de imóveis entre R$501 mil e R$752 mil fica em torno de R$2.540. O Registro de Imóveis entre R$752 mil e R$1 milhão, ficaria cerca de R$2.925. Já em Minas Gerais, o Registro de imóveis entre R$420 mil e R$840 mil seria de R$3.101. Enquanto para imóveis entre R$840 mil e R$1.680.000 o Registro ficaria em torno de R$3.856.
Desmistificando o financiamento imobiliário – No imaginário popular, para financiar um imóvel basta estar disposto a se comprometer financeiramente com uma instituição financeira e pagar às devidas parcelas. Isso decorre da falta de educação financeira no país e esse déficit educacional faz com que, cada vez mais, empresas de assessoria e consultoria financeira ganhem espaço. Essas instituições esmiúçam contratos e orientam os clientes sobre o real impacto de determinadas aquisições ou investimentos no orçamento deles.
Embora a venda do imóvel ainda na planta seja fundamental para as incorporadoras, a fase crucial é a entrega das unidades, isso porque é aí que as empresas podem ver seus compradores desistirem da aquisição caso não saibam de antemão sobre as custas na entrega das chaves e do rigor com que as instituições financeiras avaliam as solicitações por crédito imobiliário. Esse cenário traz prejuízo às incorporadoras e demanda novas ações de publicidade para que uma nova venda seja efetuada.
“Desde que iniciamos nossas operações, em 2014, percebemos que nossos usuários mais próximos de uma situação de distrato chegam a esse ponto por uma interpretação equivocada das custas que uma compra desse porte envolve. Comprar uma casa envolve muito preparo financeiro e muita pesquisa. É para isso que empresas como a Melhortaxa existem, para viabilizar o total entendimento do que é uma aquisição imobiliária e auxiliar as pessoas a encontrarem o crédito mais favorável possível”, afirma Rafael Sasso, diretor comercial da plataforma voltada para empréstimos imobiliários, Melhortaxa.
Momento de renovar o mercado imobiliário – Enquanto as empresas do ramo vêm trazendo sofisticação na apresentação de suas unidades e condomínios, utilizando artifícios como aplicativos e até mesmo Realidade Virtual, o mercado vem sofrendo com a instabilidade decorrente da maior crise dos últimos dezesseis anos.
“O que o mercado imobiliário precisa nesse momento, é dar um passo para trás e repensar a experiência de compra. É senso comum que, com exceção dos investidores, a compra de um imóvel é um marco financeiro bastante pontual para o brasileiro; poucas são as pessoas que comprarão mais de um imóvel na vida. Portanto, há muita desinformação sobre como proceder para evitar um distrato após cerca de três anos de investimento. E cabe ao próprio mercado desburocratizar o processo de compra e fornecer informações claras ao candidato à compra”, declara Paulo Chebat, diretor de negócios da empresa Melhortaxa.
