Financiamento imobiliário é uma ótima opção para quem quer comprar um imóvel. Mas nem sempre tudo ocorre conforme o planejado. Quando o proprietário tem dificuldade para pagar as parcelas, as instituições financeiras recuperam os imóveis financiados, que passam a se chamar imóveis retomados.
Esse, inclusive, é um dos principais temores dos mutuários quando se trata de financiamento imobiliário. Como é um processo que pode levar décadas para ser concluído, fica a dúvida se, no caso da retomada do imóvel, o dinheiro que já foi investido será recuperado ou não.
Dados de abril de 2021 do jornal O Estado de São Paulo mostram que há entre 90 mil e 100 mil imóveis retomados no Brasil. Nesse número estão somados casas, apartamentos, salas comerciais e loteamentos, comprados por pessoas ou empresas que tiveram dificuldade de pagar as parcelas do financiamento.
Como acontece a retomada de imóveis?
Comprar imóveis por meio de financiamento é uma boa ideia para quem mora de aluguel, por exemplo, ou precisa se mudar para um espaço que atenda melhor aos seus interesses. Mas não podemos nos esquecer de que esse financiamento é de longo prazo, então é necessário se programar para pagar as parcelas em dia.
Quando elas não são pagas, o banco pode solicitar a retomada do imóvel. O prazo varia entre as instituições, mas geralmente gira em torno de, pelo menos, 60 dias de atraso. Antes de ter o imóvel retomado, a instituição financeira procura negociar com o mutuário o pagamento das parcelas em atraso.
Mesmo porque não é vantajoso para o banco ter o imóvel de volta. Há muitos custos envolvidos nesse processo, como o de fazer leilões de imóveis, além de arcar com o valor que já havia sido financiado. Assim, para as instituições, é melhor negociar com o mutuário do que ter os imóveis retomados.
A importância de ler o contrato com atenção
O contrato prevê todas as situações que podem acontecer durante o processo de financiamento. Assim, antes de comprar imóvel, verifique se o banco oferece condições de negociação antes de entrar com o processo de retomada do imóvel no caso de atraso no pagamento.
Há outras modalidades de empréstimo que usam bens como garantia, como o imóvel. É o que se conhece como alienação fiduciária. Nesse caso, o processo todo de retomada de imóveis, se o cliente atrasar o pagamento das parcelas do empréstimo, pode durar até oito meses.
Como evitar que o imóvel seja retomado?
Antes mesmo de fechar negócio com o banco, é fundamental fazer um planejamento financeiro. Assim, é possível saber o quanto do seu orçamento será destinado ao pagamento das parcelas do financiamento, levando em consideração que elas são reajustadas periodicamente.
Uma forma de se fazer isso é usando simuladores de financiamento. Eles fornecem um bom panorama do valor das parcelas e permitem que você crie uma reserva para se prevenir de algumas situações inesperadas, como o desemprego. Isso é importante para que a dívida não aumente enquanto você se estabiliza.
Há um fundo que evita o processo de imóveis retomados. É o Fundo Garantidor de Habitação Popular (FGHAB), desenvolvido pela Caixa, o qual garante o pagamento das parcelas em caso de desemprego, morte ou invalidez do mutuário. Mas, para acioná-lo, não pode haver dívidas em atraso.
Vale a pena investir em imóveis retomados?
Se mesmo depois de tentativas de negociação não for possível quitar a dívida, o imóvel é retomado pelo banco. E o que acontece com os imóveis retomados? Eles costumam ser vendidos novamente em leilões como um meio de o banco recuperar o valor cedido na operação de crédito.
Isso quer dizer que comprar imóveis retomados pela Caixa, por exemplo, é vantajoso para aqueles que buscam opções com preços mais baixos, já que as instituições financeiras costumam dar grandes descontos. Mas é bom prestar atenção a alguns detalhes antes de adquirir imóveis retomados.
- Prefira imóveis desocupados: em muitos casos, os imóveis são leiloados, e as pessoas ainda moram neles. O processo de desocupação pode levar meses.
- Veja o imóvel antes de comprar: você conhece o estado em que o imóvel se encontra, a vizinhança, se há a necessidade de fazer reformas, entre outros detalhes que só a visita física mostra.
- Leia o edital antes de dar lance: o edital traz informações sobre formas de pagamento, prazo para ocupar o imóvel, entre outros dados. Há casos em que o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) do comprador não pode ser utilizado como entrada.
- Confira a documentação do imóvel: por mais que o valor dos imóveis retomados seja atraente, veja se ele possui dívidas de IPTU ou outras contas em atraso.
- Registre o imóvel depois de comprado: ele pode ter dívidas de penhora anteriores (que devem constar no edital). Assim, quanto antes você o registrar no cartório, melhor.
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