Como funciona a tabela SAC?
Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), você amortiza o mesmo valor da dívida todo mês e paga juros sobre o saldo que sobra. Como o saldo cai a cada parcela, os juros caem junto, e a parcela fica menor ao longo do contrato. É o sistema mais usado no financiamento imobiliário no Brasil.
- Amortização: valor financiado ÷ número de parcelas, igual todo mês.
- Juros: taxa mensal × saldo devedor do mês.
- Parcela: amortização + juros (+ seguros e taxas), decrescente.
- Custo: menos juros no total do que a Tabela Price.
A fórmula da parcela
- Amortização mensal = valor financiado ÷ prazo em meses
- Juros do mês = saldo devedor × taxa mensal
- Parcela = amortização + juros + seguros (MIP e DFI) + taxa de administração, se houver
- Novo saldo = saldo anterior − amortização
Exemplo mês a mês
R$ 400.000 em 360 meses, taxa de 11,19% ao ano (cerca de 0,8878% ao mês). Amortização: R$ 1.111,11 por mês.
| Mês | Saldo inicial | Juros | Amortização | Parcela |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 400.000 | R$ 3.551 | R$ 1.111 | R$ 4.662 |
| 2 | R$ 398.889 | R$ 3.541 | R$ 1.111 | R$ 4.653 |
| 120 | R$ 267.778 | R$ 2.377 | R$ 1.111 | R$ 3.489 |
| 240 | R$ 134.444 | R$ 1.194 | R$ 1.111 | R$ 2.305 |
| 360 | R$ 1.111 | R$ 10 | R$ 1.111 | R$ 1.121 |
Exemplo ilustrativo: financiamento de R$ 400.000 em 360 meses a 11,19% ao ano (taxa efetiva, equivalente a cerca de 0,89% ao mês), sem seguros, taxa de administração nem correção pela TR. A parcela real depende da taxa aprovada para o seu perfil.
A parcela cai cerca de R$ 10 por mês nesse exemplo: é a amortização de R$ 1.111 multiplicada pela taxa mensal.
Vantagens e cuidados
- Vantagem: o saldo cai rápido, o que reduz os juros totais e deixa a venda ou a portabilidade do imóvel mais simples no futuro.
- Vantagem: o peso da parcela no orçamento diminui com o tempo.
- Cuidado: a primeira parcela é a maior. O banco aprova o crédito com base nela, o que pode reduzir o valor financiável.
- Cuidado: com correção pela TR ou pelo IPCA, o saldo é atualizado todo mês, e a queda da parcela pode ser menor que a do exemplo.
Veja também
- Tabela Price ou SAC: qual a melhor escolha?
- Posso mudar meu financiamento de Price para SAC?
- SFH e SFI: como eles afetam o financiamento
- Simuladores Melhortaxa
Fontes: Resolução CMN 4.676/2018 (financiamento imobiliário), Resolução CMN 4.881/2020 (Custo Efetivo Total). Cálculo do exemplo: Melhortaxa.
Perguntas frequentes
O que significa SAC?
Sistema de Amortização Constante: a parte da parcela que reduz a dívida é a mesma todo mês.
Como calcular a primeira parcela do SAC?
Divida o valor financiado pelo prazo em meses e some os juros do primeiro mês (valor financiado × taxa mensal). Depois, acrescente os seguros e taxas do contrato.
Por que a parcela do SAC diminui?
Porque os juros são calculados sobre um saldo que cai todo mês, enquanto a amortização fica igual.
O SAC é melhor que a Price?
Ele custa menos juros no total. A Price tem a primeira parcela menor, o que pode facilitar a aprovação. A escolha depende do seu orçamento.
Qual banco usa o SAC?
Os principais bancos oferecem o SAC no financiamento imobiliário, e na Caixa ele é o sistema padrão.
Posso amortizar no SAC?
Sim. Você pode usar recursos próprios ou o FGTS (nas regras do fundo) para reduzir o prazo ou o valor das parcelas.