SFH e SFI: como eles afetam o financiamento?
O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) tem regras mais protetoras para quem compra imóvel residencial de até R$ 2,25 milhões: juros limitados a 12% ao ano e possibilidade de usar o FGTS. O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) cobre os demais casos, como imóveis acima desse valor ou comerciais, com condições negociadas livremente entre banco e cliente.
- SFH: imóvel residencial de até R$ 2,25 milhões, juros até 12% ao ano, FGTS permitido.
- SFI: sem teto de valor nem de juros, imóveis residenciais ou comerciais.
- FGTS: desde novembro de 2025, pode ser usado em imóveis de até R$ 2,25 milhões dentro das regras do fundo.
- Quem decide: o enquadramento depende do imóvel e da operação, não da escolha do cliente.
As diferenças principais
| SFH | SFI | |
|---|---|---|
| Valor do imóvel | até R$ 2,25 milhões | sem limite |
| Tipo de imóvel | residencial | residencial ou comercial |
| Juros | até 12% ao ano (custo efetivo) | livres |
| Uso do FGTS | permitido, nas regras do fundo | não permitido |
| Garantia mais comum | alienação fiduciária do imóvel (Lei 9.514/1997) |
O teto do SFH passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões com o novo modelo de crédito imobiliário aprovado pelo Conselho Monetário Nacional em outubro de 2025.
O que muda na prática
- Taxa de juros: no SFH, o banco não pode passar do teto de 12% ao ano. Em 2026, as taxas de balcão dos grandes bancos ficaram perto desse limite, o que torna a comparação ainda mais importante.
- FGTS: no SFH, você pode usar o saldo na entrada, para amortizar ou para abater parcelas, desde que cumpra as regras (não ter outro imóvel na mesma cidade, três anos de trabalho com carteira, entre outras).
- Imóveis acima de R$ 2,25 milhões: vão para o SFI. As taxas são negociadas e podem variar mais entre bancos.
Como saber em qual sistema está o seu contrato
O contrato de financiamento informa o enquadramento (SFH ou SFI). Se você já tem um financiamento, essa informação também importa para a portabilidade e para o uso do FGTS na amortização.
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Fontes: Lei 4.380/1964 (SFH), Lei 9.514/1997 (SFI e alienação fiduciária), Resolução CMN 4.676/2018 (condições do SFH), novo modelo de crédito imobiliário do CMN (outubro de 2025) e Resolução do Conselho Curador do FGTS de novembro de 2025 (uso do FGTS até R$ 2,25 milhões).
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre SFH e SFI?
O SFH é para imóveis residenciais de até R$ 2,25 milhões, com juros limitados a 12% ao ano e uso do FGTS. O SFI cobre os demais casos, com condições livres.
Qual é o teto do SFH em 2026?
R$ 2,25 milhões de valor do imóvel, desde a mudança aprovada pelo Conselho Monetário Nacional em outubro de 2025.
Posso usar o FGTS no SFI?
Não. O FGTS só pode ser usado em operações do SFH, respeitando as regras do fundo.
Qual é o juro máximo no SFH?
O custo efetivo dos juros não pode passar de 12% ao ano.
Posso escolher entre SFH e SFI?
Não diretamente. O enquadramento depende do valor e do tipo do imóvel e das regras de cada banco.
O SFI é sempre mais caro?
Não necessariamente, mas como não há teto de juros, as taxas podem variar mais. Comparar bancos faz mais diferença nesse caso.