Se você está procurando casa ou apartamento para comprar, já deve ter visto esse termo. O ITIV (Imposto sobre Transmissão Inter Vivos) é um tributo cobrado sobre a compra de um imóvel: casa, apartamento, terreno e galpão, construído ou em construção.

Trata-se de um imposto municipal, ou seja, é a prefeitura da cidade onde o imóvel se localiza que faz a cobrança. Assim, dependendo do município, ele pode ser chamado de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), e não há diferença entre eles. É cobrado da mesma forma: sobre o valor venal do imóvel. 

O que é valor venal?

O valor venal de um imóvel é o valor estimado pela prefeitura, que tem a sua fórmula própria de cálculo. De forma geral, essa conta leva em consideração fatores como a localização do imóvel, a idade, a área do terreno ou da construção e as reformas pelas quais ele passou. É com base nesse valor que a prefeitura calcula o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Como calcular o ITIV? A alíquota varia de acordo com a cidade, ficando entre 2% e 4% sobre o valor venal do imóvel. Assim, se o valor venal de uma casa é R$ 400 mil, o ITIV a ser pago será de R$ 8 mil a R$ 16 mil, dependendo da localização.

O valor venal é geralmente mais baixo que o valor de mercado de um imóvel. Isso acontece porque o mercado imobiliário tem critérios próprios de avaliação do preço de um terreno, casa, apartamento, galpão ou empresa, por exemplo. Mas o valor venal serve como referência nessa conta.

O ITIV ou ITBI pode ser parcelado?

A decisão de parcelamento do imposto ITBI ou ITIV depende da legislação municipal. Há cidades que oferecem o parcelamento, enquanto outras exigem o pagamento integral. Vale verificar na prefeitura como é feita a cobrança, ou com o corretor de imóveis, caso a casa ou o apartamento esteja à venda na imobiliária.

Se você comprar um imóvel na planta e/ou de forma financiada, há bancos que incluem o imposto ITIV no financiamento. Isso pode ajudar na hora da aquisição, já que você não vai precisar pagar o imposto de forma integral. Por outro lado, pode encarecer o financiamento.

Quando o ITBI deve ser pago?

Você deve pagar o ITBI em até um mês depois da compra do imóvel. Só mediante a quitação desse tributo o cartório de registro de imóveis da cidade pode começar o processo de transferência de propriedade. Porém, há outra etapa que precisa ser cumprida para a efetivação desse trâmite.

Uma vez que o ITIV esteja pago, já dá para solicitar a certidão negativa de débitos (CND) no departamento responsável determinado pela administração municipal. Com essa certidão e o pagamento do imposto, o comprador pode ir ao cartório de registros para fazer a conclusão da transferência de nome.

Uma observação necessária a respeito do ITIV se refere a quando o imóvel é fruto de uma herança ou doação. Nesse caso, não é cobrado o ITBI, porque não houve compra. Mas há a incidência de outro tributo, o ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doações), que é estadual e tem alíquota de até 8% sobre o valor do bem.

Existem casos de desconto no ITBI?

Há desconto na cobrança de ITBI se o imóvel for financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação ou pelo Minha Casa Minha Vida (atualmente com o nome de Casa Verde e Amarela). Cada uma dessas modalidades tem um desconto específico, que pode chegar a 50% do valor do imposto.

O comprador só é isento de pagar o ITIV se ele adquirir um imóvel cujo valor esteja dentro do teto estipulado pela prefeitura. É bom verificar essas condições na administração municipal antes da aquisição. Mas há outra condição para ter a isenção do ITBI: deve ser o primeiro imóvel comprado por essa pessoa.