O que mudou nas taxas de juros do financiamento?

O novo sistema de financiamento da Caixa é atrelado ao IPCA ou a TR. Saiba como isso afeta o valor das parcelas

Em 20 de agosto de 2019, a Caixa determinou que as parcelas dos financiamentos serão corrigidas pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou pela Taxa Referencial (TR). Os índices vão atualizar o saldo devedor na data de vencimento das prestações. Antes da decisão, a TR era a única opção. 

Os fatores de correção não afetam a possibilidade que o contratante possui de fazer amortizações pelas tabelas Price e SAC, e também permitem que o FGTS seja usado nas linhas de financiamento Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Existe um primeiro passo antes de se preocupar com os fatores de correção. Simular o financiamento é necessário para saber sua real capacidade de pagamento e comprometimento de renda. É a simulação que vai mostrar quanto realmente pode ser pago por parcela e qual fator de correção é mais atrativo. 

Depois de saber o orçamento disponível, chega o momento de avaliar qual dos fatores é mais adequado para a sua realidade financeira. Em suma, os dois oferecem as mesmas vantagens para o contratante, mas as diferenças podem pesar na balança conforme o tipo de imóvel financiado e a variação das taxas.

IPCA x TR

Para quem escolhe o IPCA como fator de correção, os únicos financiamentos imobiliários permitidos são os de imóveis residenciais, novos ou usados, com  prazo de pagamento de até 360 meses. Estima-se que a variação da taxa fique entre 2,95% a 4,95% ao ano.

Já o TR aceita os mesmos contratos residenciais que o IPCA, mas com a adição da compra de terreno, reforma, construção e ampliação, e também imóveis comerciais. O prazo de pagamento é de até 420 meses, porém a taxa é mais alta, entre 8,5% e 9,75% ao ano.

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Qual escolher?

O IPCA é o principal índice que mede a inflação, e por estar atrelado à ela, sofre alterações frequentes. Atualmente, a inflação se mantém num patamar estável e é possível estimar sua variação para um curto período de tempo, porém o IPCA pode variar muito em cinco, dez ou mais anos. 

Como é difícil estimar a inflação para daqui vinte anos, atrelar o financiamento ao IPCA pode não ser uma boa opção, pois os valores podem subir muito e prejudicar o contratante, que não terá uma estimativa do quanto gastará no futuro, comprometendo o orçamento. 

Porém, caso o financiamento seja feito em menos tempo e a pessoa disponha de dinheiro para amortizar partes da dívida ao longo do contrato, atrelar a taxa do financiamento ao IPCA pode ser uma boa opção devido à sua estimativa momentaneamente estável. 

A TR foi criada em 1991 e ajuda a calcular o rendimento mensal dos investimentos de renda fixa. Ela é dividida mensal e anualmente, sendo mais comum encontrar a representação mensal da taxa durante o ano corrente. Ao final do ano, a taxa é representada pela soma dos valores dos 12 meses anteriores. 

Ao longo de 2018, a TR permaneceu no patamar de 0,00%, sendo uma das taxas mais previsíveis do mercado. Sua previsibilidade permite que o contratante do financiamento planeje melhor seu orçamento e saiba estimar com mais precisão quanto vai pagar nos próximos anos de financiamento. 

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