O que é o Valor Venal?

Saiba como esse cálculo pode afetar o valor dos seus imóveis e do financiamento.

O valor venal do imóvel é usado para calcular valores de impostos sobre imóveis, especialmente o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Ele é feito pela prefeitura municipal na qual a propriedade está situada, levando em consideração alguns fatores. 
 
Os principais deles são a área de construção do imóvel, sua idade e o valor padrão residencial para aquela região. Diferentemente do valor de mercado, usado geralmente na compra e venda de propriedades, esse índice leva em conta o terreno de um bem, incluindo o preço do metro quadrado daquele bairro. 
 
Saiba mais sobre o que é valor venal e como ele é importante no financiamento imobiliário.

A importância do valor venal

O valor venal é importante porque é usado em quaisquer trâmites judiciais envolvendo imóveis, como processos de inventário, transferência de bens após compra e pagamentos de financiamentos. Apesar de ser comumente usado como base para impostos, é possível ter menos ônus com essa cobrança. 
 
Por exemplo: caso uma casa tenha 120 m² de terreno e 210 m² de área construída, o valor venal do imóvel será calculado sobre o primeiro valor. Portanto, nessa situação, você pagará um tributo mais barato.

Diferença entre valor venal e de mercado

A diferença entre valor venal e valor de mercado é simples. Enquanto um leva em consideração a metragem do terreno e outros fatores, o outro equivale ao total construído. 
 
Diferentemente do valor venal, cujo maior peso é o terreno, ao vender ou comprar uma propriedade sempre é levado em consideração o preço de mercado, que inclui fatores como área construída, localização e infraestrutura dos arredores. 
  
Quanto maior for a metragem construída, mais alto é o valor de mercado. Por exemplo: se um sobrado foi erguido em um terreno de 150 m² com valor venal de R$ 300 mil, mas sua área total construída for de 225 m², sua comercialização será feita por R$ 450 mil, em média.
 
Ainda assim, ao realizar uma compra ou venda, é sempre bom consultar o valor venal para ter uma melhor noção do quanto será pago anualmente de IPTU e de ITBI na conclusão da transação, por exemplo. 

Como é feito o cálculo do valor venal

De modo geral, a fórmula do valor venal leva em consideração itens como a idade da construção, suas características físicas e seu fim (residencial ou comercial). O bairro no qual o empreendimento se localiza também afeta o cálculo, já que alguns bairros são mais valorizados do que outros. 
 
Os órgãos municipais conseguem constatar quais regiões irão pagar impostos mais altos em detrimento de outras e, de forma geral, determinam que quanto mais próximo da região central, maior será o IPTU a ser pago para a prefeitura.
 
Reunindo todas essas informações, é possível chegar na forma utilizada para o cálculo: V = A x VR x I x P x TR, sendo: 

  • V = valor venal;
  • A = metragem da construção;
  • VR = valor unitário padrão residencial;
  • I = idade da propriedade, considerando a data de expedição do Habite-se;
  • P = posição da propriedade na rosa dos ventos,
  • TR = características do imóvel (nesse caso, cita-se também reformas que o bem sofreu ao longo dos anos).

Mas fique atento: mesmo a fórmula sendo padrão, o cálculo do valor venal de referência varia de acordo com cada município. Por esse motivo, imóveis de mesma metragem podem ter diferenças significativas no valor venal caso estejam situados em diferentes municípios, sejam eles urbanos ou rurais.
 
Também vale a pena consultar os órgãos envolvidos na cobrança, assim você poderá descobrir os parâmetros que mantém o valor venal atualizado e poderá se programar para essa cobrança.  

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