O termo valor venal aparece bastante especialmente quando se fala no cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Esse tributo municipal é uma alíquota cobrada sobre o valor venal do imóvel. Você já deve ter percebido que o valor do IPTU muda bastante ao longo dos anos; como o valor venal interfere nessa conta?
O que é valor venal? É o valor que o poder público, geralmente a prefeitura, estipula para o imóvel. Com base nele é feito o cálculo do IPTU, mas o valor venal não serve apenas para isso. Vamos ver mais adiante onde mais esse valor é utilizado.
O que é o valor venal do imóvel?
Vimos que o valor venal do imóvel é uma estimativa calculada pelas prefeituras e serve de base para o cálculo do famoso IPTU. Mas, afinal, se o governo municipal calcula um valor sobre o imóvel depois de avaliar diversos indicadores, esse não seria então o valor real da propriedade?
Não. O mercado imobiliário tem os seus próprios critérios de avaliação para a definição do valor de venda de um imóvel. Em geral, o valor venal costuma ser mais baixo que o de mercado. O objetivo não é calcular preço de revenda, mas um valor para gerar uma média que influencia na cobrança de impostos para os cidadãos.
Os corretores de imóveis usam o valor venal como referência na hora de estipular o preço de mercado, mas ele serve como um “norte” para o cálculo, e não como um número final. São considerados diversos outros critérios, como tamanho da propriedade, bairro em que está localizada, valorização de mercado, etc.
Como é calculado o valor venal?
Mas, afinal, como saber o valor venal do imóvel? Antes de mais nada, é necessário entender que cada cidade possui os seus critérios de avaliação, portanto a fórmula final pode variar dependendo de cada governo municipal. Ainda assim, ela costuma ser calculada da seguinte forma:
V = A x VR x I x P x TR
V = valor venal do imóvel.
A = área da edificação ou terreno.
VR = valor unitário padrão residencial, baseado na Planta Genérica de Valores do Município (PGV).
I = idade da propriedade, com base na data de expedição do Habite-se, da reconstrução e/ou da ocupação do imóvel.
P = posição do imóvel.
TR = tipologia residencial (número de reformas e modificações ao longo dos anos).
Está interessado em descobrir o valor venal do seu imóvel? Ele pode ser encontrado no talão do IPTU ou no site da prefeitura da sua cidade. Aliás, você também pode emitir uma certidão de valor venal diretamente pelo portal oficial do órgão municipal.
Por que o valor do IPTU muda?
As prefeituras fazem vistorias periódicas nos bairros para ver as mudanças pelas quais os imóveis passaram ao longo dos anos. Ao detectar que houve aumento de área construída, bem como mudança no valor do metro quadrado da região, o valor venal é recalculado, e o IPTU geralmente fica mais caro.
Para que serve o valor venal?
Além de base para a cobrança de IPTU, o valor venal serve para o mercado imobiliário determinar o valor de mercado do imóvel. Ele é diferente do valor venal de referência, quando a prefeitura faz uma pesquisa do valor de mercado do imóvel para determinar o pagamento de outro tributo, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Qual é a finalidade do valor venal?
O valor venal serve para o cálculo do IPTU e é base para o mercado imobiliário estipular o valor de mercado para os seus empreendimentos. Mas o valor venal também é utilizado em outras situações, especialmente processos judiciais. Veja abaixo:
- cálculo de ações de inventário;
- transferência de titularidade;
- partilha de bens;
- saldar dívidas ativas municipais, estaduais e federais.
Qual é a diferença entre valor venal e de mercado?
O valor venal leva em consideração apenas o valor da propriedade em si e as suas características (idade, reformas, área construída, se é residencial ou comercial). Já o valor de mercado usa outras variáveis para calcular por quanto aquele imóvel será vendido:
- o bairro do imóvel;
- acessibilidade para a região (ruas, avenidas, rodovias, transporte público);
- qualidade do acabamento da edificação;
- presença ou não de comércio local;
- segurança;
- existência de documentação (escritura, registro de imóveis);
- se há investimentos públicos no bairro.
Por que esses critérios contam? Imagine que a sua casa foi construída há mais de 30 anos, e não existiam muitas opções de transporte público. Hoje, há uma estação de metrô a 300 metros, mercados, farmácias, padarias, restaurantes e bancos duas ruas abaixo da sua, por exemplo.
Essas mudanças valorizam o bairro e o seu imóvel. Assim, o valor venal leva em conta apenas se você fez reformas que aumentaram a área construída e o valor do metro quadrado. Já o de mercado envolve o quanto o bairro se valorizou — e hoje a sua casa pode ser vendida a um preço bem maior do que foi pago há 30 anos.
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O valor venal é um importante indicador para estabelecer o valor dos impostos municipais referentes a imóveis, além de influenciar diretamente no cálculo do preço de mercado da propriedade.
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