Um prédio é projetado para durar muitos e muitos anos. Para que essa durabilidade se sustente, é fundamental verificar se o prédio mantém as boas condições para evitar acidentes. Veja o que é manutenção predial e como ela deve ser feita.
Aqui estamos falando apenas das áreas comuns, que devem fazer parte da rotina de manutenção de prédios. Assim, essa verificação envolve as áreas utilizadas por todos no condomínio, como garagem, salão de festas, corredores, playground, hall de entrada, caixa-d’água, elevadores, escadarias, entre outras.
Outro detalhe importante é que essa manutenção deve ser feita inclusive em prédios novos, pois isso garante a solidez das estruturas por mais tempo e propicia conforto para o uso, mas é bom fazer um plano de manutenção predial antes. Vamos ver quais são os tipos.
Tipos de manutenção predial
A manutenção preventiva é feita periodicamente e verifica itens como caixa-d’água, fiações elétricas, tubulações, elevadores (especialmente em condomínios verticais) e pintura das fachadas. É essa manutenção que consegue sanar pequenos problemas antes que eles se tornem maiores.
A manutenção corretiva pode ser chamada emergencial, sendo acionada quando aparece alguma rachadura, infiltração, elevador com defeito ou vazamento. Ela costuma ser mais cara que a preventiva, visto que se refere a problemas mais sérios, que precisam ser sanados mais rapidamente.
O terceiro item que faz parte dos tipos de manutenção predial é a preditiva, parecida com a preventiva. Ela não tem uma data programada para acontecer. Funciona como uma patrulha, que aparece sem dia marcado e vê, na prática, como estão as estruturas do prédio para fazer as correções necessárias.
Planejamento de manutenção predial
Ao falar sobre o que é manutenção predial, é igualmente importante fazer um planejamento. Isso vai dizer qual dos tipos vistos acima é o mais adequado.
Faça uma planilha com as áreas que precisam ser vistoriadas para que todos os locais sejam fiscalizados. Vamos ver um passo a passo.
1. Determine a periodicidade da manutenção
Uma vez que as áreas comuns já estejam mapeadas, estipule um período para fazer a manutenção predial. O que precisa ser visto mensalmente, a cada dois meses ou duas vezes ao ano? Essa revisão precisa ser semanal para melhor acompanhamento?
2. Confira os documentos e as plantas do empreendimento
Um detalhe importante sobre o que é manutenção predial é ter em mãos todos os documentos do prédio, como planta baixa, hidráulica, da fiação, bem como a documentação expedida pelos Bombeiros, o Habite-se. Assim, você sabe em quê e como mexer, evitando incidentes durante a manutenção.
Um exemplo é saber por onde correm os fios, para fazer a manutenção elétrica predial, ou as tubulações de água e esgoto. As plantas elétrica e hidráulica servem como mapas que mostram onde essas instalações estão. Essa forma é mais eficiente para descobrir problemas com fios desencapados ou vazamentos.
3. Veja os custos da manutenção
Aqui devem ser contados os gastos de todas as manutenções, em todos os períodos estipulados. Caso haja alguma que seja mais cara e feita mais esporadicamente, vale a pena pesquisar o valor dos insumos e reservar recursos para o pagamento do serviço.
4. Siga as normas da ABNT
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) expediu a NBR 5674, que traz todos os procedimentos para a manutenção predial. São padrões, rotinas e formas de se fazer a manutenção seguindo normas técnicas e precisas, ajudando muito em casos de vistoria.
5. Contrate empresas especializadas para os serviços
Dependendo do procedimento que precisa ser feito, contrate empresas de manutenção predial. Aqui vale a pena buscar eletricistas para ver a parte elétrica, encanadores especializados em prédios, serviços especializados em ar-condicionado e elevadores, entre outros.
É sempre bom pesquisar as empresas que prestam serviço de manutenção predial. Elas precisam emitir nota fiscal, ter certificações que comprovem o serviço realizado e fazer laudos que mostrem o que foi feito e o tipo de problema encontrado.
6. Comunique as manutenções para os condôminos
Os moradores do condomínio devem ser avisados. Em alguns casos, isso interfere no dia a dia deles, como mexer com elevadores, reparos em escadas e troca de fiação elétrica nas áreas comuns. Dessa forma, eles podem se programar nas suas atividades nos dias em que a manutenção estiver ocorrendo.
7. Faça consultas nas assembleias do condomínio
Ao pensar sobre o que é manutenção predial, pode acontecer de alguns serviços essenciais serem mais caros. Então, é bom ver como a convenção interna do condomínio lida com esse tipo de despesa: acima de determinado valor, é necessária a aprovação dos moradores para dar andamento à obra.
Isso vale para manutenção preventiva e corretiva porque envolve um gasto que supera o esperado. Esse tipo de obra pode incluir substituição de fiação elétrica de grandes áreas, reforma de piso de garagem, troca de revestimentos da piscina, restauro da fachada, entre outros.
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