O que é correção de saldo devedor?

Possui dúvidas a respeito dos reajustes sobre o seu saldo devedor? A gente explica tudo

Quem está às vias de adquirir um imóvel deve ter muita organização, consciência de seu orçamento mensal e pleno entendimento dos custos de uma compra desse porte. Não será o corretor a pessoa a alertar o interessado na compra sobre os riscos em adotar uma nova dívida. O comprador deve estar plenamente ciente de sua saúde financeira e analisar se é capaz de arcar com os valores apresentados, com as devidas correções aplicadas e, principalmente, se ele estará apto a conseguir um financiamento imobiliário com uma instituição financeira

Ler o contrato com calma e entender todos os seus detalhes é uma etapa que não pode ser pulada. “É importante que as pessoas saibam que o corretor está ali para representar os interesses da incorporadora. Portanto, o comprador deve estar focado às questões contratuais e não na experiência da compra. Isso evita que ele seja induzido ao erro e se comprometa com uma dívida que não conseguirá honrar”, afirma Priscilla Basso, analista de financiamento da Melhortaxa.

Quais são os reajustes? Cada situação contratual permite que a correção seja realizada através de um índice. Podendo ser INCC, IGPM e, em determinados casos, IPCA.

O que é INCC? O Índice Nacional de Custo da Construção tem a finalidade de reajustar o custo das construções habitacionais.

O que é IGPM? Com a certidão do Habite-se expedida, a incorporadora troca o índice de correção do contrato. Se antes a correção era feita pelo INCC, agora passa a ser realizada pelo IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado). O IGP-M é o indicador de movimentos dos preços, usado como referência para correção de preços e valores contratuais.

O que é IPCA? O Índice Nacional de Preços ao Consumidos Amplo é um dos indicadores que podem ser adotados pelas incorporadoras para reajustar o saldo devedor, assim como o Cub (Custo Unitário Básico de Construção) e a Selic (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia).

Para esclarecer suas dúvidas a respeito das correções do saldo devedor de sua aquisição imobiliária, abaixo explicaremos os reajustes referentes a cada situação. Vale lembrar que é imprescindível que o comprador esteja atento às datas de vencimento determinadas em contrato para cada parcela.

Associativo/Imóvel na Planta:

Durante a construção, há correção das parcelas com base no INCC (Índice Nacional da Construção Civil). A cada mês o INCC incide sobre todo o saldo devedor do comprador. Isso faz com que, ao término da obra, a dívida do comprador possa estar superior ao valor inicial. Por isso, é importante que o comprador monte uma planilha de custos já prevendo os ajustes no valor das parcelas e da quantia a ser financiada ou quitada quando o imóvel estiver pronto.

Ao término das obras, que levam de 18 a 36 meses, e o devido pagamento das parcelas, a incorporadora entra em contato com os compradores das unidades e os informa sobre a liberação do Habite-se (documento expedido pelo poder público municipal que atesta que a obra está em conformidade com o projeto aprovado, autorizando a utilização do imóvel).

É fundamental que o comprador se programe para começar a busca pelo financiamento imobiliário cerca de um mês antes da saída do Habite-se. A data prevista para a conclusão da obra está presente no contrato, então é importante que se esteja atento a isso. Comumente, o banco financiador da obra é indicado por trazer uma série de facilidades no processo de obtenção do empréstimo, como por exemplo, a agilidade na emissão do contrato já que o mesmo possui toda a documentação do imóvel e do vendedor, no caso a construtora. Também é possível fazer o financiamento com a instituição financeira que oferecer a melhor taxa para o perfil e demanda do comprador.

Parcelas que compõem o saldo devedor:
- Sinal: valor de entrada, fornecido já na assinatura do Contrato de Compra e Venda, no stand de vendas (o pagamento de comissão não faz parte da parcela de sinal, portanto não estará descriminada em contrato)
- Parcelas mensais (durante a construção): valor pago diretamente à construtora até a transição para o pagamento do financiamento
- FGTS: valor que pode ser fornecido como sinal, mas que só será debitado no momento de financiar
- Parcela de financiamento: valor de quitação do saldo com a construtora

Imóvel Pronto (com parcela ainda a vencer):

O que diferencia a forma de reajuste das parcelas do imóvel pronto para as do imóvel na planta é o índice. Se no imóvel na planta, a correção se dá pelo INCC, no imóvel pronto, a correção se dá pelo IGPM.

Parcelas que compõem o saldo devedor:
- Sinal: valor de entrada, fornecido já na assinatura do Contrato de Compra e Venda (o pagamento de comissão não faz parte da parcela de sinal, portanto não estará descriminada em contrato)
- FGTS: valor que pode ser fornecido como sinal, mas que só será debitado no momento de financiar
- Parcela de financiamento: valor de quitação do saldo com a construtora

Imóvel Pronto (com parcelas já vencidas):

Nos casos em que já existem parcelas em atraso, além das correções através de INCC e IGPM, aplicam-se também multa e mora até que a quitação do saldo devedor seja efetuada.

Parcelas que compõem o saldo devedor:
- Sinal: valor de entrada, fornecido já na assinatura do Contrato de Compra e Venda (o pagamento de comissão não faz parte da parcela de sinal, portanto não estará descriminada em contrato)
- FGTS: valor que pode ser fornecido como entrada na compra
- Parcela de financiamento: valor de quitação do saldo com a construtora

Vale lembrar que a compra na planta não se trata de um financiamento imobiliário. As parcelas devem ser consideradas como adiantamentos realizados à construtora e/ou incorporadora, visando a reserva de uma determinada unidade para o interessado. Portanto, a forma de correção e/ou juros que for negociada é regida por um “contrato de gaveta”, não enquadrado no SFH ou SFI. Somente o saldo financeiro que restar no momento da entrega das chaves, poderá se transformar num financiamento imobiliário intermediado por uma instituição financeira, se assim as partes combinarem.

Outro importante ponto a ser considerado é que a taxa de interveniência é cobrada quando o consumidor opta por fazer o financiamento em um banco diferente daquele que financiou a obra, podendo chegar a 2% do valor financiado.

Escritura de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel

Em um negócio imobiliário, quando as partes definem as condições do negócio elas celebram o acordo através de um contrato, conhecido como Compromisso de Compra e Venda de Imóvel. Nele uma parte promete vender e a outra parte promete comprar, de acordo com o preço e condições estipulados no documento. Abaixo, apresentamos um modelo das clausulas de contrato pertinentes ao pagamento de parcelas.

Cláusula IX – Preço
Preço Total: R$657.759,00 (seiscentos e cinquenta e sete mil, setecentos e cinquenta e nove reais). Preço da Fração Ideal do Terreno: R$197.327,70 (cento e noventa e sete mil, trezentos e vinte e sete reais e setenta centavos). Preço das Acessões: R$460.431,30 (quatrocentos e sessenta mil, quatrocentos e trinta e um reais e trinta centavos)

Cláusula X – Forma de Pagamento
O preço de aquisição da unidade referido no item IX deste documento será pago com recursos próprios do COMPRADOR, da seguinte forma: A) R$43.759,00 (quarenta e três mil, setecentos e cinquenta e nove reais) neste ato, a título de sinal, através do cheque [dados do cheque], do que a VENDEDORA dá plena, rasa, geral e irrevogável quitação, que se aperfeiçoará após a compensação do cheque B) R$190.000,00 (cento e noventa mil reais), através de uma (1) parcela, vencendo-se no dia DIA/MÊS/ANO, a ser paga por intermédio de recursos obtidos do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, a ser obtido pelo COMPRADOR, ou com recursos próprios C) R$423.000,00 (quatrocentos e vinte e três mil reais), através de uma (1) parcela, sem juros, vencendo-se no dia DIA/MÊS/ANO, por intermédio de financiamento a ser obtido pelo COMPRADOR ou com recursos próprios, na hipótese de não obtenção de financiamento

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