Transferir a dívida de um financiamento imobiliário para terceiros é um processo jurídico regido por bastantes regras e ressalvas. Essa ação pode, por exemplo, decorrer de um divórcio ou situações de falência. Neste post, você aprenderá o que é assunção de dívidas e como ela pode ser realizada.
No contexto da pandemia, a assunção de dívidas foi um assunto bastante procurado pelos brasileiros, em virtude do aumento das dívidas e da dificuldade em compreender termos e práticas jurídicas.
Segundo a Confederação Nacional do Comércio de Bens (CNC), as dívidas de cerca de 67,5% das famílias brasileiras aumentaram nos últimos anos devido ao crescimento do desemprego e da alta inflação econômica. Por isso é tão relevante entender como realizar a assunção de dívidas e as particulares do processo.
O que é assunção de dívidas?
A assunção de dívidas se refere à transferência de um determinado financiamento imobiliário a terceiros. Como consequência, deve ser feito um registro do novo contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse caso, quando se trata especificamente do financiamento imobiliário, esse tipo de dívida é repassado para o nome do novo responsável. Além disso, é preciso que todos os trâmites sejam integralmente realizados em instituições legais, como as comarcas jurídicas, e a cobertura securitária deve ser alterada.
Quais são os tipos de assunção de dívida?
Podemos dizer que a assunção de dívidas é uma ferramenta interessante no auxílio da redução da inadimplência. Consequentemente, isso também movimenta a economia e o mercado de investimentos do país.
Por esse motivo, antes de realizar uma formalização jurídica, é fundamental que conheçamos as principais modalidades de assunção existentes no Brasil. Basicamente, há apenas dois tipos de assunção previstos em lei.
Expromissão
O ato jurídico em que é acordada entre o credor e o assuntor a transferência da dívida; ou seja, a dívida é repassada a um terceiro, sem que o antigo credor esteja presente. De algum modo, o devedor primitivo sai com vantagem nesse contrato, já que a dívida e as obrigações estão sob a responsabilidade de outra pessoa.
Delegação
Esse tipo de assunção é caracterizada pelo acordo entre o antigo devedor e novo responsável pelo financiamento. Porém, nesse caso a validade jurídica da ação está condicionada à anuência do ex-credor.
Como efeito, esses diferentes tipos de assunção também produzem consequências distintas e se dividem em duas formas: a assunção de dívida liberatória e cumulativa. A liberatória retira as obrigações do antigo devedor, enquanto na modalidade cumulativa o antigo credor ainda compartilha deveres com o assuntor.
Como ocorre a transferência de dívida imobiliária?
Além de entendermos o que é assunção de dívidas, também é necessário ressaltar que não é somente o imóvel que é transferido a outra pessoa. Os direitos e as obrigações sobre o financiamento também acabam sendo repassados no novo contrato.
Por isso, vamos entender como realizar a transferência da dívida imobiliária e quais trâmites devem ser seguidos. De acordo com a legislação brasileira, existem alguns requisitos que devem ser seguidos para que um determinado credor possa transferir as responsabilidades do imóvel para outrem. Confira quais são elas:
Consentimento do credor
Em qualquer situação que envolve a assunção de dívida, é necessária a anuência do credor. Para que se efetivem os efeitos desejados juridicamente, é preciso que o atual responsável pelo financiamento concorde e tenha por intenção repassar os direitos e deveres a outro responsável.
O terceiro, que ficará com as dívidas do antigo credor, é chamado de assuntor. A partir do momento em que a assunção é estabelecida, os efeitos da lei recaem sobre o novo responsável pelos débitos. Sendo assim, de modo geral, isso mostra que é impossível transmitir um financiamento sem a anuência do credor.
Validade do negócio jurídico
Além disso, existe outro princípio, denominado validade do negócio jurídico. Isso quer dizer que, para a assunção de dívidas ter efeito legal, são necessários três requisitos básicos:
- cidadão capaz, acima de 18 anos, ou emancipado;
- objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
- forma prescrita ou não defesa em lei.
Solvência do novo credor
Caso o novo credor seja insolvente, isto é, não tenha plena capacidade para pagar a dívida, a responsabilidade voltará ao antigo. Essa norma está prevista no art. 299, que trata da assunção de dívidas no Código Civil.
Segundo o art. 299, torna-se responsabilidade do terceiro assumir a obrigação do devedor, desde que haja concordância expressa do credor. Logo, o antigo devedor fica exonerado. Isso só acontece se o novo responsável não tiver condições de quitar as dívidas e esse fato for desconhecido pelo ex-credor.
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