Alienação fiduciária

Descura o que é alienação fiduciária e como ela pode ser uma boa alternativa em relação às hipotecas enquanto você estiver quitando o financiamento.

Alienação fiduciária é um termo comumente usado por quem deseja obter um crédito imobiliário com valor mensal de juros baixo. Seu propósito é eliminar a burocracia existente durante a contratação de um financiamento, tanto aos bancos, quantos aos clientes.

Presente nos contratos de financiamento, a alienação meio que “legaliza” os trâmites, afirmando o usufruto da propriedade pelo morador. No entanto, ela ainda é pertencente ao banco até todas as prestações serem quitadas. Por meio disso, a instituição financeira garante que as parcelas serão pagas pelo devedor.

Isso significa que, mesmo o proprietário tendo o direito de residir no imóvel, caso queira fazer qualquer negociação envolvendo-o, o banco precisa ser comunicado. Nas situações envolvendo sua venda, geralmente o valor obtido é usado no pagamento do restante do empréstimo.

Por isso, ao dar entrada no financiamento de algum imóvel, verifique se na documentação consta “sem reserva” ou “alienação fiduciária”. Caso esteja marcado a segunda opção, nenhuma transferência ou negociação pode ser feita sem avisar previamente a instituição financeira.

Função da alienação fiduciária

A alienação fiduciária foi criada para substituir, em partes, a tradicional hipoteca considerada burocrática e cheia de trâmites ao longo do caminho. Sua complexidade era tanta que, caso ocorresse uma inadimplência (descumprimento de alguma norma), os processos judiciais eram muito demorados.

Por conta disso, diversas medidas mais simples foram criadas em caso anormalidades durante o financiamento. Dentre elas, a alienação capaz de reduzir substancialmente o tempo de duração do processo. Além disso, com esse recurso, os riscos de inadimplência são bem menores, favorecendo o cliente.

Sua garantia está citada na Constituição de 1988 pela lei nº 4728, de 14 de julho de 1965, em que é legalizada com o objetivo de melhorar as condições de financiamento. Ao contrário das hipotecas, com a alienação fiduciária o devedor poderá impedir o imóvel de ser tomado pelo banco, revendê-lo e usar o dinheiro para quitar a dívida.

Caso queira fazer a alienação fiduciária de imóvel e não é o proprietário do bem, é preciso registrá-la no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Fatores levados em conta nesse processo

Não é preciso, necessariamente, ser pessoa física para fazer uma alienação fiduciária. Nesse caso, cidadãos jurídicos portadores de CNPJ podem solicitá-la e, a partir daí, usar o imóvel mesmo se o financiamento não tenha sido ainda quitado totalmente.

Na maioria das situações, o contrato de alienação fiduciária de bem imóvel precisa mencionar algumas informações importantes, tais como:

  • o total da dívida, ou seja, o valor a ser financiado, excluindo a quantia dada como entrada. Por exemplo: se a propriedade é avaliada em R$ 600 mil e você deu 30% de entrada, o montante a ser parcelado será de R$ 420 mil + juros e correções;
  • o número de prestações e o prazo que você terá para quitá-las. Dependendo do caso, é possível financiar um imóvel em até 240 meses (20 anos);
  • descrição da propriedade, bem como sua metragem e localização;
  • valor dos juros e demais taxas a serem cobradas mensalmente, como o INCC no caso de imóveis em construção,
  • cláusula que assegura o usufruto do imóvel pelo proprietário até ele conseguir pagar todas as parcelas do financiamento.
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