O que compõe o custo de um financiamento?

Entenda como é composto o Custo Efetivo Total (CET) em um financiamento imobiliário

Quando o assunto é a compra de um imóvel, planejamento é tudo. Mas, quando a aquisição é parcelada, juntar o dinheiro da entrada apenas não basta. É fundamental ainda entender o que compõe a taxa de financiamento.

Sabe quando você compra um ingresso e na hora de fechar a compra aparece “taxa de conveniência”? Esse encargo é referente ao valor do serviço prestado, sendo que está presente em vários segmentos.

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CET do financiamento imobiliário

No caso do financiamento imobiliário, o CET está presente em todas as parcelas. Por isso, antes de optar por essa forma de pagamento, é importante observar todos os custos que estão inclusos.

Segundo Roberto Agi, planejador financeiro da GFAI Investimentos, a parcela é composta por alguns encargos já pré-determinados. “Quem opta pelo financiamento imobiliário, precisa ter ciência do que está pagando em cada prestação. Em linhas gerais, cada prestação é composta por: amortização, juros, seguros e custos de administração”, afirma.

Além dos juros e do valor bruto das parcelas, seguros e custos de administração fazem a diferença no preço final do financiamento. É nesse sentido que as diferenças entre os bancos se tornam mais evidentes. E isso pode até mesmo ser um fator determinante para escolher o credor. Entenda como isso funciona e fique atento.

Do que é composto o financiamento

Agi explica que o custo total de um financiamento é composto por quatro fatores fundamentais: amortização, juros, seguros e custos de administração.

A amortização é a parcela que representa quanto o comprador está reduzindo o saldo devedor. “No Sistema de Amortização Constante (SAC), que é o mais comum, a amortização representa a divisão do saldo devedor pelo número de parcelas. Por exemplo, um financiamento de R$ 500 mil por 20 anos tem amortizações mensais de R$ 2.083,33 (R$ 500.000 / 240)”, exemplifica o economista.

Quanto aos seguros, existem dois tipos. “Existe o de morte e invalidez, que varia de acordo com a idade do tomador do financiamento. Também há o de danos físicos do imóvel, que varia de acordo com o valor do imóvel. Esse último determinado pelo perito”, explica o especialista.

O CET também inclui os custos de administração. Essas taxas são cobradas de maneira diferente em cada instituição. Por isso, é recomendável fazer o comparativo entre os bancos, antes de escolher a melhor opção.

Juros do financiamento de imóvel

Os juros representam o custo do capital e não incidem sobre o saldo devedor. Embora exista a taxa de juros básicos da economia (Selic), diversos fatores podem influenciar nos juros cobrados pelo banco em um financiamento imobiliário.

O valor financiado, a renda e até mesmo a idade do requerente podem impactar no custo estabelecido pela instituição. Geralmente, quanto maior o risco representado para o banco, maiores serão os juros cobrados – mas, ainda assim, não existe uma regra.

Quando a renda é composta, ou seja, apresentada por mais de uma pessoa, os juros levam em consideração a idade da mais velha. A idade do mutuário somada ao tempo de financiamento não pode ultrapassar os 80 anos. Portanto, se o indivíduo tiver 65 anos, o prazo máximo que terá para pagar será de 15.

Análise e comparação

Para facilitar o entendimento por parte dos clientes e a transparência das instituições, desde 2008, o Banco Central exige que os bancos divulguem o Custo Efetivo Total do Financiamento (CET).

O CET vale tanto para financiamentos quanto para outras modalidades de empréstimo e crédito. “A taxa de juros e os outros custos variam de banco para banco, por esse motivo, quem for procurar um financiamento deve comparar o CET e optar pelo mais baixo”, aponta Agi.

O especialista destaca o poder de escolha do cliente. Mesmo após ter contraído um financiamento, o mutuário pode buscar a portabilidade de crédito para outra instituição.

“Outro ponto importante é que há a possibilidade de portabilidade dos financiamentos. Ou seja, caso encontre alguma instituição que ofereça condições melhores do que a sua, você pode solicitar a portabilidade, assim como faz com seu número de celular”, indica.

Melhortaxa te ajuda a encontrar o melhor CET

Na Melhortaxa, você pode utilizar um simulador de financiamento para verificar os valores cobrados por cada instituição. Isso é feito de maneira on-line, sem qualquer cobrança pela busca. O nosso site não cobra custo algum aos clientes.

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