Conheça a nova lei do distrato e evite dores de cabeça

Saiba as regras da lei que regulamenta rescisão de contrato imobiliário de casas na planta

Segundo a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o índice de distrato está em queda no Brasil. Tal dado pode estar relacionado à nova lei de distrato que regulamenta as relações entre comprador e construtora.

O momento do setor imobiliário está ótimo para investir, principalmente para quem está se planejando para aquisição da casa própria há algum tempo. A concorrência entre os bancos também favorece vantagens para portabilidade de financiamento imobiliário.

Mas, para aproveitar as melhores ofertas e evitar dores de cabeça com contratos e regulamentações da nova lei do distrato de 2018, fique atento a alguns detalhes.

O que é distrato imobiliário?

O distrato de contrato ocorre quando o comprador de um imóvel ainda na planta ou de um lote residencial, opta por cancelar o contrato após efetuar uma parte do pagamento do imóvel para a construtora. Esse valor é um montante inicial e não está associado ao financiamento, que pode ser feito com bancos. O distrato ocorre antes do financiamento com o banco. 

Neste caso, há a rescisão do contrato de compra e venda com a construtora e, por isso, ocorre penalizações conforme a lei do distrato. Vale observar que a solicitação do distrato pode ocorrer somente antes da entrega do imóvel finalizado. Se desejar realizar posteriormente, o procedimento segue outras normas.

Situações em que você pode pedir o distrato

Para que o processo ocorra de forma mais natural, é recomendável que o distrato venha seguido de uma motivação. A principal causa é a inadimplência do comprador.

Também é possível que o cliente esteja com dificuldade em encontrar um bom financiamento imobiliário para a quitação da dívida ou que a construtora e incorporadora descumpram o prazo de entrega ou ultrapassem – por responsabilidade própria – o valor limite da obra.

Quais são as condições jurídicas para o distrato?

Antes da Lei do Distrato Imobiliário (13.786/18), não havia uma regulamentação jurídica para a rescisão, o que provocava longos processos judiciais. Agora, foram acrescentados artigos na Lei de Incorporação Imobiliária e na Lei de Loteamentos.

Assim, o que mudou na lei do distrato foi que se criou as condições em que o distrato pode ocorrer e qual a porcentagem que cada um dos lados deve arcar, tal como a multa e demais taxas. A lei vale apenas para contratos firmados após a sua aprovação, em Dezembro de 2018.

Distrato imobiliário contratual

Quando o distrato está previsto no contrato, a negociação costuma ser mais amigável. Como suporte jurídico, é possível consultar o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. Aproveite para declarar o distrato de imóvel no Imposto de Renda.

Distrato imobiliário judicial

Já quando o distrato imobiliário não estava acordado, pode ser necessário acionar um advogado especialista para chegar ao consenso. Mesmo que no contrato haja cláusula de proibição de desistência, a lei permite o distrato e o ressarcimento.

Qual a penalização para o comprador que solicita distrato?

As regras devem seguir o status que o imóvel se encontra no momento do distrato. Quando o imóvel está em regime de afetação, isto é, patrimônio separado da incorporadora, o interessado deve pagar uma multa de 50% aplicada no valor pago, após correção monetária.

Na situação em que o imóvel ainda faz parte do patrimônio da incorporadora, o percentual da multa é mais baixo, de 25% do valor pago pelo consumidor. O valor deve ser quitado em até 180 dias.

Qual a penalização para a construtora?

No caso da construtora não cumprir os prazos estabelecidos no contrato e o consumidor solicitar o distrato, a regra é de que o cliente receba integralmente o valor pago na obra. Essa lei vale para quando o prazo excede 180 dias.

Outra possibilidade semelhante, é quando o cliente opta por continuar a obra. Assim, a construtora deve indenizar 1% sobre o valor que o cliente pagou à empresa referente à construção do imóvel. A regra conta para cada mês de atraso.

Como evitar perder dinheiro

Como demonstrado, ao optar pelo distrato, o cliente irá perder uma boa parte do valor já investido. Uma saída para momentos de crise e para fugir de juros altos, facilitando a quitação do imóvel com a construtora, é solicitar a portabilidade de financiamento imobiliário com o banco. 

A portabilidade permite que o cliente migre de um banco para outro que ofereça melhores ofertas e juros mais baixos para fornecer o crédito. Assim, o sonho da casa própria fica mais perto. Conte com a Melhortaxa para encontrar ótimas propostas.

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