Está pensando em comprar um imóvel no campo para a criação de animais ou o plantio de alimentos? Pois essa vem sendo uma tendência de quem quer sair da cidade e ir para o interior. Mas há alguns detalhes quando se fala de casa no campo; um deles é a matrícula de terreno rural.

Antes de mais nada, é importante definir o que é imóvel rural. Além de estar fora da zona urbana, ele tem um propósito específico, que é a exploração agrícola, pecuária, florestal, agroflorestal ou de extrativismo vegetal. Essa é a definição de acordo com a Lei nº 4.504/1964.

Características do imóvel rural

Diferentemente do imóvel urbano, que deve estar localizado em uma área com zoneamento próprio, o terreno rural não segue essa regra. Porém, são necessários outros tipos de registros, como o feito no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) e o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).

A esses documentos se juntam outros, que são exigidos para solicitar, por exemplo, um financiamento imobiliário, como o contrato de compra e venda, no qual o comprador e o vendedor acordam a venda do imóvel. Essa parte não é obrigatória, mas ajuda no processo seguinte, para obter a matrícula de terreno rural.

Escritura e matrícula rural

Em seguida, vem a escritura pública, feita no Tabelião de Registro de Notas da cidade. É o ato que oficializa a transmissão de posse do vendedor para o comprador. Mas o imóvel rural só é considerado registrado com a matrícula rural, quando ele ganha um número único. É como se ele, a partir de então, tivesse um RG.

É no Cartório de Registro de Imóveis que a matrícula de terreno rural acontece. Por não estar em área de zoneamento urbano, ele deve receber o georreferenciamento no Sistema Geodésico Brasileiro, com as coordenadas de latitude e longitude. Mas há outros detalhes que o caracterizam como imóvel rural.

Imposto Territorial Rural e NIRF

Também conhecido como ITR, é como se fosse o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) dos imóveis urbanos, mas com uma diferença. Trata-se de um imposto federal, ou seja, ele vai para os cofres da União. Já o IPTU é um imposto municipal, cobrado pelas prefeituras. Mas há casos em que as prefeituras podem fiscalizar a cobrança do ITR, por meio de convênios.

Outro documento específico é o Número do Imóvel na Receita Federal (NIRF), que faz parte do cadastro de imóveis rurais e da matrícula de terreno rural. É com o NIRF que se faz a cobrança do ITR, do qual falamos há pouco, que tem os dados do imóvel.

Tipos de propriedade rural

Há dois tipos de classificação de imóvel rural. Um deles diz respeito ao tamanho e à finalidade, segundo a Lei nº 4.504/1964: propriedade familiar, minifúndio (pequeno terreno cuja produção é insuficiente para o sustento), latifúndio (maior que o minifúndio, mas que não tem produção) e empresa rural. 

Há também outra classificação de propriedade rural, que a divide em cinco tipos: sítio, chácara, fazenda, estância e rancho. Isso não interfere na matrícula de terreno rural, visto que são apenas tipos diferentes de imóveis. Vamos ver essas propriedades com mais detalhes.

  • Sítio: terreno rural usado para lazer ou plantação — inclusive, é o termo genérico quando se fala em propriedade rural;
  • Chácara: a diferença principal para o sítio é o tamanho. As chácaras são menores, mas têm o mesmo objetivo: criação de animais ou plantação;
  • Fazenda: é o maior tipo de terreno rural. Tanto é que ela é medida em hectares e engloba não somente a área das plantações ou da pastagem, mas também de instalações de beneficiamento da produção e prédios administrativos, além da residência do proprietário;
  • Rancho: embora seja definida como área para a criação de gado, acaba sendo usada também para hotelaria, como pousadas e hotéis-fazenda. É um terreno de grandes proporções;
  • Estância: é como se fosse uma comunidade rural, na qual há a residência do proprietário e a dos funcionários, ou peões, que moram em casas próximas umas das outras. Pode ter áreas separadas que funcionam como galpões. É mais comum no Sul do Brasil.