Ter uma casa novinha em folha é o sonho de muita gente. Para alcançá-lo, existem três meios básicos: construir sua própria casa, adquirir uma residência pronta ou comprar imóvel na planta. Com a intensificação da atividade do setor de construção civil dos últimos anos, a segunda opção se tornou popular.
Nesse negócio, a transação entre o comprador e a construtora responsável pelo empreendimento é fechado antes que a obra seja finalizada e entregue aos proprietários. Por isso, é importante se atentar a alguns detalhes para fazer um bom negócio. Confira!
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Vantagens de comprar imóvel na planta
A possibilidade de planejar a mudança com calma é apontada como uma das principais vantagens de se comprar na planta. Outro ponto positivo é o preço, relativamente abaixo do praticado no mercado para imóveis usados.
Além disso, muitos veem a compra do imóvel ainda na fase de projeto como um investimento. Isso ocorre porque a tendência é que o valor da propriedade se valorize, ainda mais depois que ela estiver pronta.
No entanto, para usufruir plenamente dessa compra — e sem sustos no futuro — é preciso levar em conta as particularidades desse tipo de transação. De acordo com o advogado Fabricio Sicchierolli Posocco, do escritório Posocco & Associados, o comprador deve ter atenção redobrada ao comprar um imóvel na planta.
“Os empreendimentos são novos, possuem uma vasta e aconchegante área de lazer, áreas comuns com design e mobília excelentes. Todavia, o consumidor deve ficar atento com as manobras financeiras que as construtoras fazem, para que a felicidade da aquisição de um empreendimento novo não se torne uma dor de cabeça”, alerta Posocco.
Os termos de compra, a transferência da dívida depois da entrega das chaves e outros aspectos devem ser bem observados antes de concluir o negócio. Saiba o que levar em conta antes de comprar um imóvel na planta.
Pesquise sobre o empreendimento
No estande de vendas, tudo é incrível e a tentação de fechar o negócio na hora pode ser grande. Mas o melhor é que você disponha de mais tempo antes de tomar uma decisão.
Não basta avaliar se a compra de fato cabe no seu orçamento. É preciso também investigar se a construtora responsável pela obra é uma empresa idônea. “Analise o histórico da empresa, reclamações em sites especializados e no Procon e busque no site do Tribunal de Justiça se a empresa está sendo processada”, afirma o advogado.
O profissional recomenda ainda conversar com donos de imóveis construídos por aquela construtora. “É importante para saber se a entrega ocorreu no prazo acordado ou se houve algum outro tipo de problema”, indica.
Verifique também a documentação do empreendimento, observando se a incorporação foi devidamente registrada no cartório de Registro de Imóveis. Veja junto à Prefeitura se o imóvel pode ser atingido por um projeto de desapropriação para alguma obra pública ou ainda se o terreno está contaminado.
Além disso, observe bem o memorial descritivo do empreendimento. Nesse documento, constam informações fundamentais sobre o imóvel, como metragem, características e materiais utilizados. Os folhetos de propaganda e rascunhos do corretor devem ser guardados, caso seja necessário confrontar a construtora sobre algum item que foi prometido mas não entregue.
Fôlego financeiro e olho nos reajustes
O financiamento imobiliário não pode comprometer mensalmente mais do que 30% da renda familiar. Com o imóvel comprado na planta não é diferente. Moisés Bagagi, diretor financeiro da M2BS e sócio da Opportunity Consulting, explica que, em linhas gerais, o financiamento de um imóvel na planta é similar ao de um acabado.
“É semelhante à compra de qualquer outro imóvel. Normalmente, negocia-se uma entrada, entre 10 e 30% do valor do imóvel, e o saldo é financiado por um banco. Pode-se comprar à vista, pois não há empecilhos legais. A diferença é que essa entrada pode ser parcelada, em pagamentos mensais, semestrais e anuais à construtora”, diz.
Os pagamentos são feitos à incorporadora, e, após a entrega das chaves, a um banco – que pode ou não ser aquele que financiou a obra.
Reajustes nas parcelas
Segundo Posocco, a “surpresa” mais comum com o financiamento de imóveis é quanto à forma de reajuste das parcelas. “O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), utilizado para reajustar as parcelas tem subido acima da inflação oficial”, afirma.
Nesse sentido, a dívida pode aumentar. E a falta de informação sobre como a inflação vai afetar o preço pode deixar o cliente com dificuldades para quitar o saldo devedor ou financiar na hora da entrega das chaves.
Dependendo do índice, o saldo devedor na entrega das chaves pode ser superior ao inicial do contrato. “Financeiramente, milagres não acontecem. O consumidor deve estar muito atento para que essa fórmula matemática não inviabilize seu projeto de aquisição de um imóvel novo, evitando, assim, permanecer 'escravizado' junto à construtora para realização dos pagamentos faltantes”, afirma Posocco.
No caso de atraso na data de entrega da obra, o INCC continua corrigindo as parcelas, até que a construção seja finalizada. O índice inflacionário pode aumentar em até 20% o valor final do imóvel.
Detalhes contratuais
Ler o contrato com calma e entender todos os seus detalhes é uma etapa que não pode ser pulada. Comprar um imóvel na planta sem uma atenciosa análise do contrato é um risco muito grande.
Vale notar que as empresas devem fornecer cópias dos contratos para leitura antes de eles serem assinados. Nesse momento, é aconselhável o comprador ler atentamente o documento e até buscar auxílio especializado, se for necessário.
Existem algumas taxas e cláusulas específicas desse tipo de venda que são ilegais. Uma delas é a taxa de anuência ou cessão de direitos. Algumas construtoras apresentam cláusulas relacionadas ao valor cobrado do consumidor, quando ele decide vender o imóvel a um terceiro, antes que fique pronto e as chaves sejam entregues.
O advogado Posocco adverte que essa prática é ilegal e pode prejudicar o consumidor. “Essa cobrança é ilegal porque contraria o Código de Defesa do Consumidor ao remunerar uma empresa que em nada contribuiu para realizar a venda”, alerta.
A taxa de corretagem, que remunera o corretor, também não pode ser cobrada dos compradores no caso de vendas realizadas em estande. A taxa de interveniência, cobrada quando o consumidor opta por fazer o financiamento em um banco diferente daquele que financiou a obra, pode chegar a 2% do valor financiado.
Outra taxa indevida é a de serviço de assessoria técnico-imobiliária (Sati), que orienta o consumidor em questões administrativas e jurídicas. “O absurdo está em cobrar por um serviço que não é obrigatório, nem isento, já que o advogado da empresa irá analisar o contrato da própria empresa”, analisa o advogado.
Conclusão
Vale lembrar que a compra na planta não se trata de um financiamento imobiliário. As parcelas devem ser consideradas como adiantamentos realizados à construtora e/ou incorporadora, visando a reserva de uma determinada unidade para o interessado.
Portanto, a forma de correção e/ou juros que for negociada é regida por um “contrato de gaveta”, não enquadrado SFH ou SFI. O saldo financeiro que restar no momento da entrega das chaves é que poderá se transformar em um financiamento imobiliário intermediado por uma instituição financeira.
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