Quando se compra um imóvel, um dos valores que precisam ser pagos é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), além das taxas de cartório e possíveis reformas no novo empreendimento. É uma despesa relativamente alta para começar, mas é possível reduzir algumas delas. Mas como diminuir o valor do ITBI?
Por ser um imposto municipal, cada cidade tem uma alíquota própria para o tributo. O problema é que ela também pode ter um cálculo próprio — o que pode aumentar a base de cálculo do ITBI. Sendo assim, vamos ver neste post o que fazer para reduzir o valor a ser pago.
Valor venal vs. valor de venda
É aqui que entra uma das grandes dúvidas do mercado imobiliário, especialmente quando se fala em compra de imóveis ou cálculo de impostos. No caso, o ITBI é sobre o valor venal ou de venda? Antes de responder a essa pergunta e ver como diminuir o valor do ITBI, vamos entender os dois conceitos.
Valor venal
O primeiro é o valor venal. De acordo com a legislação, ele é a referência para se calcular o ITBI e o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), que são tributos municipais. Esse número é uma estimativa que as administrações de cada cidade fazem sobre o valor dos imóveis.
Por ser de responsabilidade de cada município, as regras podem variar, mas o valor venal costuma ser calculado levando em consideração a área do terreno, a idade da propriedade e as reformas que foram feitas nele. Segundo a legislação, é sobre esse valor que a alíquota do ITBI é cobrada.
Valor de venda
O valor de venda, por outro lado, é o que o mercado imobiliário calcula na hora de vender os imóveis. É o preço que as imobiliárias e as construtoras de apartamentos ou condomínios anunciam. O valor venal pode ser usado como referência, mas são considerados outros fatores para compor o preço final.
Entram nessa conta também a valorização do imóvel, o tipo de construção e a localização da casa, do terreno ou do apartamento. Afinal, quanto mais valorizado o bairro, mais caro é o imóvel e, por isso, o valor de venda é maior que o venal, usado pelas prefeituras.
Valor venal de referência
O que acontece é que, na hora da cobrança do ITBI, algumas prefeituras vêm usando uma base de cálculo chamada valor venal de referência. Ele é maior que o valor venal previsto em lei e, assim, o comprador acaba pagando um valor maior de imposto do que deveria.
Por exemplo, se o valor venal de um imóvel é de R$ 200.000,00, e a alíquota é de 4%, o cálculo do ITBI devido é de R$ 8.000,00. Mas, se para fins de cálculo de ITBI, a prefeitura considerar o valor venal de referência e ele for de R$ 280.000,00, o ITBI já fica em R$ 11.200,00; ou seja, R$ 3.200,00 a mais.
Diante disso, como diminuir o valor do ITBI? Muitos compradores passaram a questionar na Justiça a cobrança desse tributo feita de forma indevida. No estado de São Paulo, o Tribunal de Justiça (TJSP) já definiu a ilegalidade da cobrança de ITBI nesses moldes; então, o ITBI deve incidir sobre o valor venal.
ITBI incide sobre valor venal de referência; o que fazer?
Ainda assim, se a prefeitura da cidade onde você for comprar um imóvel considerar o percentual do ITBI sobre o valor venal de referência, procure um advogado imobiliário para entrar com um processo na Justiça. Embora o TJSP já tenha definido que essa cobrança é ilegal, vale acionar a prefeitura judicialmente.
Essa é a forma prevista de como diminuir o valor do ITBI, quando ele é cobrado irregularmente. A legislação estabelece também descontos no ITBI caso o imóvel seja comprado por programas habitacionais do governo federal, como Minha Casa Minha Vida ou Casa Verde e Amarela.
Há isenção de ITBI quando o imóvel é adquirido por meio de herança. Por outro lado, é cobrado um tributo diferente: o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD), que é estadual. Ele também é cobrado sobre o valor venal, e o TJSP também já determinou ser ilegal a cobrança sobre o valor venal de referência nesse caso.
Qual é a alíquota do ITBI?
A alíquota do ITBI varia de cidade para cidade, de 2% a 3% sobre o valor venal do imóvel. Na cidade de São Paulo, por exemplo, é de 2%, mas pode ser menor, dependendo do tipo do imóvel e de quando ele foi comprado — até 2015, a alíquota era de 2%.
Via de regra, o ITBI deve ser pago em até 30 dias depois da entrada no processo de compra do imóvel. Uma vez quitado, o atual proprietário pode ir ao Cartório de Registro da cidade para dar andamento no procedimento de transferência de propriedade.
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