Cálculo financiamento imobiliário: conheça o IVG-R

Entenda mais sobre esse novo índice do mercado

O IVG-R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Reais) é um parâmetro criado pelo Banco Central para estimar a tendência de preços de imóveis a longo prazo. Para fazer esse tipo de cálculo sobre o financiamento imobiliário, utilizam-se os valores dos imóveis colocados em garantia.

Somente financiamentos imobiliários de residências para pessoas físicas é que são considerados nesse índice. O cálculo analisa as mesmas regiões metropolitanas usadas no IPCA (Índice de Preço ao Consumidor) — São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Porto Alegre, Brasília, Belo Horizonte, Goiânia, Salvador, Recife, Fortaleza e Belém.

Para que serve o IVG-R

Assim como outros índices, o IVG-R permite que o mercado tenha uma noção dos valores do setor imobiliário. Assim, a avaliação do imóvel pode ser feita da melhor forma possível.

O índice é calculado desde 2013 a partir dos dados disponibilizados pelos bancos sobre as operações de financiamento imobiliário. O resultado do levantamento, porém, é apresentado em número índice, o que faz com que as variações não sejam claras para todos.

Outro aspecto é que o IVG-R só é divulgado quando o dado está consolidado em âmbito nacional, desconsiderando as dinâmicas das regiões e cidades brasileiras. Portanto, muitas vezes, ele pode não ser tão próximo da realidade.

Focado em aprimorar o IVG-R, o Banco Central criou em 2017 um novo índice, a Mediana dos Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (MGV-R). Esse cálculo permite estabelecer, de fato, o preço dos imóveis, pois apresenta os valores reais.

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Outros índices imobiliários

Antes do IVG-R e do MGV-R já existiam outros índices que analisavam o mercado imobiliário. Confira!

FipeZap

O parâmetro mais antigo é o FipeZap, uma pesquisa que considera os preços das unidades novas e usadas anunciadas no portal Zap Imóveis. O índice avalia as variações de valores dos imóveis residenciais e comerciais à venda, além dos disponíveis para locação.

O FipeZap começou a ser disponibilizado em 2011, mas com histórico desde 2008. Por ser uma referência há mais tempo, esse índice é capaz de mostrar a evolução do mercado imobiliário na última década.

No entanto, ele só considera o valor dos anúncios. Muitas vezes, os imóveis são comprados e alugados por menos, depois que as partes negociam. Desse modo, o parâmetro pode mostrar preços maiores do que realmente são praticados no mercado.

INCC-M

Criado na década de 1950, o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) serve para medir os custos das construções no país. Mas a sua função vai além disso e impacta também na compra imobiliária.

Por estar diretamente relacionado à construção, esse índice pode ser usado para reajustar as parcelas de imóveis comprados na planta. Se o apartamento já estiver pronto, ele sofre a incidência do INCC.

CUB

O CUB (Custo Unitário Básico) é semelhante ao INCC. Ele também analisa a variação de preços dos materiais, mão-de-obra e equipamentos. Mas, geralmente, as construtoras preferem corrigir o valor pelo INCC.

De qualquer forma, na hora de comprar um imóvel na planta, é importante prestar atenção a esse detalhe. O valor pode sofrer alteração e prejudicar quem não se planejou financeiramente.

Como é definido o cálculo do financiamento imobiliário

Embora esses índices sejam importantes para medir o mercado, eles não têm impacto direto no cálculo do financiamento imobiliário de uma propriedade pronta. Nesse caso, o que determina o valor pago é uma série de outros fatores.

O primeiro deles é o prazo. Como os juros incidem sobre o saldo devedor, quanto mais longo for o financiamento, mais o consumidor pagará de taxas. Por esse motivo, às vezes, vale mais a pena optar por uma parcela um pouco mais alta, quitando o crédito imobiliário mais rapidamente.

Para facilitar, também é importante dar uma entrada maior, pois assim o valor a ser parcelado será menor. Outro aspecto que influencia muito no gasto com o imóvel é a taxa de financiamento imobiliário cobrada pelo banco. Em cada instituição, o crédito tem um custo que deve ser avaliado.

Para garantir as melhores condições para parcelar o seu imóvel, vale a pena usar o simulador de financiamento da Melhortaxa. Aproveite agora mesmo para fazer o cálculo do financiamento imobiliário e realize o seu sonho!

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