Se você tem planos de financiar um imóvel, entender as etapas do processo é fundamental. Isso envolve saber como funciona essa forma de aquisição, a composição das parcelas de financiamento imobiliário, o que é cobrado e incluso no Custo Efetivo Total (CET).
Antes de tudo, é essencial compreender que as finanças devem estar organizadas, pois o processo de financiamento pode durar até 35 anos. Ou seja, esse é um compromisso de longo prazo.
Acompanhe o conteúdo que preparamos para você, confira as etapas do processo de financiamento imobiliário, a composição das parcelas e de qual forma é possível reduzir o valor do seu contrato.
Como funciona o processo
Antes de detalharmos a composição das parcelas do financiamento imobiliário, você precisa entender que existe uma sequência de etapas a serem cumpridas, a fim de verificar se você está apto para a aquisição de um imóvel através do crédito imobiliário.
Depois de visitar os imóveis e bater o martelo naquele que mais se adequa às suas necessidades, é o momento de dar início ao processo de financiamento imobiliário. Acessar as suas finanças é o primeiro passo.
É necessário fazer a solicitação de crédito a uma instituição financeira, que verifica o seu histórico e a sua capacidade de pagamento. As simulações de crédito podem ajudar nessa etapa, demonstrando o valor de parcela de financiamento e o prazo do contrato.
Com a análise de crédito concluída, o banco checa os documentos das partes ─ comprador, vendedor e imóvel. Uma vistoria técnica realizada por uma empresa especializada também é solicitada pelo banco, para checar o valor de mercado do imóvel e a estrutura.
Se estiver tudo correto, sem nenhum tipo de impedimento que possa comprometer as negociações, o contrato será elaborado e assinado. Nessa etapa o comprador deve recolher o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como registrar o contrato no cartório e entregá-lo à instituição.
Após o registro, o empréstimo imobiliário é liberado, e o mutuário começa a pagar o crédito diretamente para o banco credor, concluindo assim o processo de financiamento.
Composição das parcelas de financiamento
Depois de entender como funciona e quais são as etapas do processo, você deve saber o que compõem as parcelas de financiamento e como pode fazer o cálculo. Os elementos que você deve considerar são os seguintes:
Juros
Os juros em um processo de financiamento imobiliário são as taxas que a instituição credora cobra do mutuário para liberar o montante. Elas incidem mensalmente sobre o saldo devedor. Algumas instituições cobram ainda taxas de abertura de cadastro, de avaliação de crédito, de seguros, entre outras.
Algumas são aplicadas em cada parcela de financiamento com o objetivo de administrar o seu contrato. Além disso, tributos, como o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), são aplicados nesse tipo de transação.
Ao negociar com os bancos, procure saber o tipo de financiamento imobiliário e o Custo Efetivo Total (CET) da operação previamente. Essa pesquisa garante que você faça um bom negócio. Ainda, conhecer o CET evita custos adicionais não previstos no seu planejamento financeiro.
Se você considerar as taxas do seu processo de financiamento abusivas e se questionar sobre como diminuir o valor das parcelas de um financiamento imobiliário, conte com a portabilidade de crédito. Assim, você migra o seu contrato para uma instituição financeira com condições mais vantajosas.
Seguros obrigatórios
O processo de financiamento imobiliário conta com dois seguros: Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e Morte e Invalidez Permanente (MIP). Ambos têm o valor embutido no custo do financiamento.
Eles são obrigatórios e podem representar até 3% do valor total do crédito. Apesar disso, o seguro protege tanto a instituição financeira quanto quem contratou o financiamento.
Isso, porque ele garante o pagamento das parcelas de financiamento no caso de imprevistos, como desemprego, doenças graves, invalidez, falecimentos. Se fatores externos causarem algum tipo de prejuízo ao imóvel, o seguro também pode ser acionado, desde que as causas estejam previstas em contrato.
Amortização
A amortização é o valor a ser descontado do saldo devedor após o pagamento de cada parcela vigente. À medida que você vai pagando o débito, mais amortizado ele está.
Você pode decidir adiantar parcelas do financiamento e amortizar o saldo devedor. Isso reduz o prazo, e você pode garantir ainda a diminuição das taxas de juros aplicadas ao seu contrato.
Quais são os sistemas de amortização
Antes de definir o sistema de amortização do seu financiamento, saiba como funciona a sua aplicação na prática. No Brasil, dois sistemas são os mais utilizados: o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price.
O SAC consiste em parcelas de financiamento maiores no início do processo, mas que são reduzidas com o passar do tempo, pois os juros do financiamento são atualizados mensalmente sobre o saldo devedor.
Já na Tabela Price, o mutuário paga exatamente o mesmo valor em cada parcela até o final do processo. Nos primeiros meses, elas são compostas quase inteiramente por juros e encargos, restando a amortização, o que iguala o valor das prestações.
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