O ato de efetuar benfeitorias em uma casa ou apartamento recebe diversas interpretações jurídicas para o mercado imobiliário. Dependendo do tipo de melhoria que é realizado em um imóvel, a ação pode gerar indenização — e, em alguns casos, até amortização referente a impostos.

Por isso, é importante conhecer as diferentes modalidades legais que envolvem esse recurso e como é feita a indenização. Em dúvida sobre como funcionam as benfeitorias indenizáveis e qual a melhor forma de conseguir um ressarcimento? Acompanhe o texto a seguir e saiba como acontece a negociação.

O que é benfeitoria?

Benfeitorias nada mais são do que obras de melhoria realizadas em um imóvel, seja com o propósito de valorizar a propriedade, seja para torná-la mais funcional em benefício próprio. Os reparos são feitos com o objetivo de conservar o patrimônio, mas, diferentemente de uma simples manutenção, visam otimizar espaços como um todo.

Na prática, funciona assim: no mercado imobiliário, as construções urbanas e rurais devem seguir diferentes legislações para se adequar às normas de infraestrutura de cada cidade. Logo, se uma casa é construída em um perímetro proibido, por exemplo, deve se adequar visando o bem-estar coletivo. 

benfeitorias

As chamadas benfeitorias úteis e necessárias possuem diferenças entre si, podendo gerar ressarcimento ou não para o proprietário. Quando um imóvel é alugado, é comum surgir a dúvida sobre o real responsável pelo pagamento das obras. 

Quais são os principais tipos de benfeitorias?

Há pelo menos três tipos de benfeitorias que são classificados de acordo com a intenção da obra e no andamento jurídico que ela pode causar. Confira a seguir a diferença entre cada uma delas.

  • Benfeitorias necessárias: realizadas com a intenção de preservar a conservação do imóvel a fim de evitar depreciação. Reparos hidráulicos, consertos em telhados e análise de infiltrações se encaixam nessa categoria;
  • Benfeitorias úteis: realizadas com o objetivo de otimizar o funcionamento e a utilização da propriedade em prol do coletivo. Nesse caso, entram na conta os reparos em calçadas, a construção de garagens e a instalação de grades protetoras e/ou sistemas de segurança; 
  • Benfeitorias voluptuárias: realizadas estritamente para manter o imóvel esteticamente bonito a fim de valorizá-lo. Obras de acabamento, pintura e manutenção de jardins fazem parte dessa modalidade.

Como obter o ressarcimento de uma benfeitoria?

Mas, afinal, em quais contextos as benfeitorias podem gerar ressarcimento para as partes envolvidas? O recurso é geralmente utilizado por locatários, afinal, é natural que surja a necessidade de reparos eventuais em uma construção alugada. 

Entretanto, como o imóvel não é de fato do locatário, faz sentido que, dependendo do gasto, seja de responsabilidade do inquilino, que se beneficiará dos concertos a longo prazo. Nesse caso, o custo das benfeitorias em imóveis de terceiros pode ser tratado como amortização nas parcelas do aluguel. 

Porém, há regras para que o ressarcimento seja feito de maneira correta. Segundo consta em lei, ele deve ser feito seguindo uma taxa de depreciação de até 4% ao ano. Para isso, como mencionado anteriormente, a cláusula deve constar no contrato de aluguel.

É fundamental que o contrato especifique sobre a responsabilidade de benfeitorias e como a indenização será feita — se ressarcida ou amortizada. São permissivas de crédito as de tipo úteis ou voluptuárias, já as do tipo necessárias ficam de fora do cálculo indenizatório, afinal ,trata-se de reparos básicos.